Viele Inhaber von Mehrfamilienhäusern unterschätzen, wie stark Energiepreise in den nächsten Jahren über die Wirtschaftlichkeit ihrer Investitionen entscheiden werden. Nicht, weil sie die Kosten selbst tragen müssten – sondern weil Wohnungen mit schlechter Energiebilanz und ohne Nutzung günstiger, erneuerbarer Energien immer schwieriger zu vermieten sind.

Und diese Entwicklung wird sich beschleunigen: 2035 werden die Stromkosten voraussichtlich bei 38-50 ct/kWh, Gaskosten bei 22-30 ct/kWh, Kosten für Wärme von Wärmepumpe und PV-Strom aber nur bei 7–11 ct/kWh liegen.

Auf der anderen Seite machen hohe Energiepreise energetische Sanierungen immer rentabler: Je teurer Strom, Gas, Fernwärme, Heizöl und Pellets werden, desto größer der Vorteil von Wärmepumpe, Photovoltaik und Effizienzmaßnahmen.

Vermieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern profitieren von diesen Vorteilen, indem sie über Umlage der Investitionskosten energetischer Sanierungen den Anteil der Kaltmiete an der Gesamtmiete auf Kosten der Energieversorger erhöhen. Sie nehmen also nichts den Mietern weg, sondern Herstellern und Händlern von fossilen Energien.

Dieser Blogartikel gibt einen Ausblick darauf, wie sich Strom-, Gas- und Wärmepreise bis 2035 voraussichtlich entwickeln, auf welchen Annahmen offizielle Szenarien beruhen und welche Preisbereiche für die wichtigsten Energieträger realistisch sind.

Er ordnet ein, was das für Mehrfamilienhäuser mit 10, 20 und 50 Wohneinheiten bedeutet, wo die größten Risiken für unsanierte Bestände liegen und ab welchen Preisniveaus energetische Sanierungen – insbesondere mit Wärmepumpe und Photovoltaik – zu einem klaren Renditetreiber werden.

Der Klima Coach unterstützt Eigentümer von Mehrfamilienhäusern dabei, auf Basis dieser Entwicklungen die wirtschaftlich optimalen Entscheidungen zu treffen – mit unabhängigen Analysen, belastbaren Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Sanierungsstrategien, die Energiepreise, Technik und Fördermöglichkeiten sinnvoll miteinander verbinden.

Die Entwicklung der Energiepreise bis 2035 wird von mehreren, gleichzeitig wirkenden Kräften bestimmt: steigende Nachfrage, massive geopolitische Risiken bei den Förderländern von fossilen Energien, Klimafolgekosten, die über eine bis 2035 auf 200–250€/t steigende CO₂-Steuer auf die Produzenten und Verbraucher umgelegt werden, eine zunehmende Elektrifizierung von Wärme und Mobilität und stark steigende Kosten für Energie- und Wärmenetze. Diese Faktoren wirken dauerhaft – nicht als kurzfristige Marktbewegungen, sondern als strukturelle Trends, die die Preisentwicklung der nächsten zehn Jahre und darüber hinaus maßgeblich beeinflussen.

Fossile Energien werden bis 2035 und vermutlich weit länger von geopolitischen Instabilitäten beeinflusst. Förderländer wie Russland, Iran oder große Teile des Nahen Ostens bestimmen wesentliche Angebotsmengen. Politische Spannungen, Sanktionen, Konflikte und Transportengpässe führen zu Preissprüngen, die nicht planbar sind. Sie lassen sich auch nicht durch nationale Politik ausgleichen.

Parallel sinken die globalen Fördermengen in mehreren großen Lagerstätten, während die Nachfrage – vor allem in Asien – weiter wächst. Diese Kombination erzeugt strukturelle Knappheit und führt zu steigenden Preisen.

Daher bleibt jede Strom- und Wärmeversorgung, die von fossilen Brennstoffen abhängig ist, einem Risiko ausgesetzt, das weder kalkulierbar noch beherrschbar ist. Energetische Sanierungen und der Umstieg auf Erneuerbare Energien auch für die Wärme reduzieren diese Unsicherheiten und senken Kosten.

Fossile Energien verursachen Kosten, die bisher nicht in den Marktpreisen enthalten waren: Klimaschäden, Extremwetter, Gesundheitsbelastungen und Folgekosten für Infrastruktur und Landwirtschaft. Studien des Umweltbundesamts beziffern diese externen Schäden in Deutschland auf mindestens 300 Mrd.€ pro Jahr – unabhängig davon, ob Deutschland sie einpreist oder nicht. Diese Kosten entstehen real, werden aber ohne Bepreisung von der Allgemeinheit getragen, anstatt vom Verursacher.

Die CO₂-Steuern korrigieren genau diese Verzerrung: Sie ordnen die Folgekosten dem Hersteller und Verbraucher zu, der sie verursacht. Mit der CO₂-Bepreisung wird für jede ausgestoßene Tonne CO₂ ein fester Betrag fällig. Heizöl, Erdgas und Kohle werden also direkt um diesen Preis pro erzeugter Kilowattstunde teurer, weil die Klimaschäden erstmals als echter Kostenblock im Energiepreis auftauchen.

Derzeit liegt die CO₂-Steuer bei 55€ pro Tonne ausgestoßenem CO₂-Äquivalent. Bis 2035 rechnen Szenarien des BMWK-Langfristszenarios und des Ariadne-Projekts mit 200–250€/t CO₂ im Gebäudesektor. Das verteuert Gas, Öl und alle fossil erzeugten Kilowattstunden – selbst dann, wenn Weltmarktpreise temporär fallen.

Die Stromnachfrage steigt durch Wärmepumpen, Elektromobilität und Industrieelektrifizierung deutlich an. Damit verschiebt sich der Energiebedarf immer stärker in Richtung Strom. Trotzdem steigen die Kosten für die Herstellung des Stroms nicht.

Die Herstellung Erneuerbarer Energien wird immer günstiger, je höher die Produktionskapazitäten sind. Würde die erhöhte Stromnachfrage mit fossilen Energien gedeckt, würde das Gegenteil passieren. Bei beschränktem Angebot fossiler Energien steigt der Preis mit der höheren Nachfrage.

Trotzdem werden die Stromkosten vermutlich weiter steigen, aufgrund der höheren Kosten der Netzinfrastruktur: Ausbau, Modernisierung und neue Anforderungen an Steuerung und Sicherheit erhöhen die Netzentgelte und prägen damit die Energiepreise bis 2035. Die Folge sind erwartete Strompreise von 38-50 ct/kWh bis 2035.

Im Verteilnetz müssen Leitungen, Trafos und Steuertechnik so ausgebaut werden, dass Gebäude sowohl Strom beziehen als auch einspeisen können. Diese Investitionen fallen für das gesamte Netz an und werden über höhere Netzentgelte auf alle Kunden verteilt.

Im Gasnetz wird es zum gegensätzlichen Effekt kommen: Die Nachfrage nach Gas wird sinken, aber die Fixkosten für das Gasnetz bleiben bestehen. Dadurch steigen die Netzentgelte je Kilowattstunde deutlich. Weil diese Fixkosten auf immer weniger Nutzer verteilt werden, verteuern sich fossile Heizsysteme dauerhaft – auch ohne zusätzliche CO₂-Kosten. Damit ergeben sich für 2035 realistische Gaskosten von 22–30 ct/kWh, je nach Anteil erneuerbarer Gase und Belastung durch Netzentgelte.

Politik und Regulierung setzen klare Anreize für die Umstellung auf erneuerbare Energien. Dazu gehören Förderprogramme von KfW und BAFA, steuerliche Vorteile wie AfA und Sonder-AfA, die gemeinsam die Kapitalkosten für energetische Sanierungen deutlich senken. Gleichzeitig erhöhen gesetzliche Klimaziele den Transformationsdruck im Gebäudesektor.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern entsteht daraus ein wirtschaftlicher Vorteil: Investitionen in die energetische Sanierung werden mit staatlichen Mitteln unterstützt, während gleichzeitig die Kosten für fossile Energien systematisch ansteigen. Dieser doppelte Hebel – Förderung der Lösung bei gleichzeitiger Verteuerung des Problems – macht energetische Sanierungen zu einer wirtschaftlich attraktiven Investition, die unabhängig von kurzfristigen Marktbewegungen funktioniert.

Die konkreten Hebel: Energiekosten für Mieter sinken durch Wärmepumpe und PV, sodass sie finanziellen Spielraum haben, durch höhere Kaltmieten zur Amortisierung der Investitionskosten beizutragen. Gleichzeitig steigt der Wert des Gebäudes durch bessere Energieeffizienzklassen und höhere Vermietbarkeit. Zusätzlich lassen sich über Mieterstrom- oder GGV-Modelle Einnahmen aus dem Verkauf von PV-Strom an Mieter erzielen – eine Einnahmequelle, die bei fossilen Systemen nicht existiert.

Wer diese Anreize nutzt, senkt nicht nur das Risiko steigender Energiepreise, sondern erhöht auch die Vermietbarkeit und den Wert des Gebäudes. Wer wartet, trägt hingegen die Kosten fossiler Energien weiter mit – ohne die Vorteile aus Förderung und Modernisierungsumlage zu heben.

Die konkreten Energiepreise für 2035 sind nicht präzise vorhersagbar, aber gut eingrenzbar. Wissenschaftliche Institute, Energieagenturen und Netzbetreiber arbeiten mit Szenarien, die auf verschiedenen Annahmen über politische Entwicklungen, technologischen Fortschritt und globale Nachfrage beruhen. Diese Szenarien liefern keine exakte Zahl, aber einen realistischen Korridor, innerhalb dessen sich die Preise voraussichtlich bewegen werden.

Für 2035 rechnen die meisten Szenarien mit Haushaltsstrompreisen zwischen 40 und 65 ct/kWh. Dieser Korridor ergibt sich aus zwei gegenläufigen Entwicklungen: Die Erzeugungskosten für Erneuerbare Energien sinken weiter, während die Netzkosten durch Ausbau und Modernisierung deutlich steigen. Die Bandbreite hängt vor allem davon ab, wie schnell der Ausbau der Stromnetze gelingt und wie stark die politischen Rahmenbedingungen die Kosten auf die Verbraucher umlegen.

Die McKinsey-Studie „Zukunftspfad Stromversorgung“ (2024) prognostiziert für 2035 einen Haushaltsstrompreis von 42–48 ct/kWh bei optimiertem Ausbau bzw. bis zu 50 ct/kWh im ungünstigsten Szenario, die BMWK-Prognose aus den Langfristszenarien liegt bei 38,9 ct/kWh. Die Agora Energiewende rechnet mit ähnlichen Werten im Bereich von 40–45 ct/kWh.

Für Mehrfamilienhäuser bedeutet das: Der Strompreis bleibt im Vergleich zum Heizen mit Gas oder Öl planbar und strukturell günstiger, wenn er über Wärmepumpen mit hoher Effizienz genutzt wird. Eine Wärmepumpe mit einer Jahresarbeitszahl von 4 wandelt eine Kilowattstunde Strom in 4 Kilowattstunden Wärme um. Selbst bei einem Strompreis von 50 ct/kWh liegen die realen Wärmekosten damit bei etwa 12,5 ct/kWh – deutlich unter den erwarteten Gaskosten.

Für Erdgas ergeben sich für 2035 erwartete Werte zwischen 22 und 30 ct/kWh. Diese Bandbreite ergibt sich aus den Basispreisen von 14–16 ct/kWh (laut IW Köln), zuzüglich CO₂-Kosten von 2–4 ct/kWh sowie stark steigenden Netzentgelten durch sinkende Nutzerzahlen. Die BMWK-Studie zur Wirtschaftlichkeit von Wärmepumpen (Prognos, 2023) geht von Gaspreisen zwischen 11 und 14 ct/kWh aus, allerdings ohne vollständige Berücksichtigung steigender Netzentgelte.

Das IW Köln prognostiziert für 2035 Gaspreise von 14–16 ct/kWh plus zusätzliche CO₂-Kosten von 2–4 ct/kWh, was insgesamt 16–20 ct/kWh ergibt. Die obere Grenze von 22–30 ct/kWh berücksichtigt zusätzlich die stark steigenden Netzentgelte durch sinkende Nutzerzahlen im Gasnetz – ein Effekt, den Analysten der Bundesnetzagentur und des IW Köln als strukturelles Problem identifizieren.

Zwei Faktoren machen die Preisentwicklung für Gas besonders kritisch: Erstens werden die CO₂-Kosten bis 2035 voraussichtlich auf 200–250€/t steigen und damit jeden fossil erzeugten Wärmeanteil direkt verteuern. Zweitens sinkt die Anzahl der Nutzer im Gasnetz, während die Fixkosten für Betrieb und Instandhaltung des Netzes bestehen bleiben. Diese Fixkosten müssen auf immer weniger Nutzer verteilt werden, was die Netzentgelte pro Kilowattstunde systematisch erhöht – unabhängig vom Weltmarktpreis für Gas.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ergibt sich daraus eine klare Botschaft: Gasheizungen werden nicht nur durch CO₂-Kosten teurer, sondern auch durch die Struktur des Systems selbst. Wer heute noch in eine neue Gasheizung investiert, trägt diese Kosten über die nächsten 15 bis 20 Jahre mit – ohne Möglichkeit, sie durch technische Effizienz auszugleichen.

Die günstigste Wärmeversorgung für Mehrfamilienhäuser wird 2035 voraussichtlich aus der Kombination von Wärmepumpe und Photovoltaik bestehen. Die Wärmekosten aus dieser Kombination liegen je nach Anlagengröße, Effizienz und lokalem Strompreis zwischen 7 und 11 ct/kWh.

Dieser niedrige Preis ergibt sich aus drei Faktoren: Die Wärmepumpe nutzt Umweltwärme und erzeugt mit einer Kilowattstunde Strom drei bis vier Kilowattstunden Wärme. Photovoltaikanlagen auf dem Dach produzieren Strom zu Erzeugungskosten von 8–12 ct/kWh. Und die Kombination beider Technologien nutzt lokale Ressourcen, ohne auf fossile Brennstoffe oder importierte Energieträger angewiesen zu sein.

Für Vermieter ist dieser Preisvorteil ein direkter Renditetreiber. Die Mieter zahlen niedrigere Nebenkosten, während die Investitionskosten über Modernisierungsumlage auf die Kaltmiete verteilt werden können. Die Modernisierungsumlage ermöglicht es Vermietern, bis zu 8% der Investitionskosten pro Jahr auf die Kaltmiete umzulegen – begrenzt auf maximal 3€ pro Quadratmeter und Monat (§559 BGB).

Da die Nebenkosten der Mieter gleichzeitig durch die niedrigeren Energiekosten sinken, bleibt die Warmmiete für die Mieter wirtschaftlich tragbar oder steigt nur moderat. Nach 12,5 Jahren ist die Investition allein durch die Modernisierungsumlage amortisiert, die Miete muss zu diesem Zeitpunkt aber nicht wieder gesenkt werden.

Gleichzeitig lässt sich der überschüssige PV-Strom über Mieterstrom- oder GGV-Modelle direkt an die Mieter verkaufen. Bei Mieterstromkonzepten installiert der Eigentümer eine PV-Anlage und verkauft den erzeugten Strom direkt an Mieter – zu einem Preis, der unter dem üblichen Haushaltsstrompreis liegt, aber über den eigenen Erzeugungskosten.

Der Eigentümer wird dabei zum Stromlieferanten und muss Reststrom für Zeiten mit geringer PV-Produktion einkaufen. Stromgestehungskosten von ca. 11 ct/kWh stehen erzielbaren Strompreisen von 28–33 ct/kWh entgegen. Der Mieterstromzuschlag liegt bei 2,41–2,59 ct/kWh je nach Anlagengröße und federt die zusätzlichen Verwaltungskosten teilweise ab.

Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) wird der PV-Strom ebenfalls direkt im Gebäude verbraucht, rechtlich aber ohne separate Stromlieferverträge abgewickelt. Die Mieter behalten ihre eigenen Stromverträge für Reststrom, der Eigentümer stellt nur den vor Ort erzeugten Solarstrom zur Verfügung. Dadurch entfällt die Rolle als Stromlieferant, und der Verwaltungsaufwand ist bei der GGV deutlich geringer als beim Mieterstrom – dafür gibt es keinen staatlichen Zuschlag.

Beide Modelle haben gemeinsam: Der Vermieter erzielt laufende Einnahmen aus jeder verbrauchten Kilowattstunde, die Mieter sparen gegenüber dem Netzstrom, und Einnahmen, die früher an Stromversorger geflossen sind, bleiben im Haus und fließen an den Eigentümer – zusätzlich zu Effekten aus Modernisierungsumlage und möglichen Förderprogrammen.

Die Auswirkungen steigender Energiepreise treffen nicht alle Mehrfamilienhäuser gleich. Bestandsgröße, baulicher Zustand und technische Ausstattung entscheiden darüber, wie stark die Energiekosten die Vermietbarkeit und Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Drei Größenklassen zeigen exemplarisch, wo die größten Risiken liegen und wo Sanierungen den höchsten Effekt erzielen.

Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten verbraucht im Schnitt etwa 150.000 kWh Wärme pro Jahr (Annahme: ca. 15.000 kWh pro Wohneinheit bei mittlerem energetischen Standard). Bei einem Gaspreis von 25 ct/kWh im Jahr 2035 entspricht das jährlichen Heizkosten von 37.500€, die vollständig von den Mietern getragen werden.

Diese Kosten fließen als Nebenkosten in die Warmmiete ein und belasten die Wettbewerbsfähigkeit der Wohnungen erheblich – besonders in einem Markt, in dem zunehmend mehr Gebäude mit niedrigeren Energiekosten konkurrieren.

Eine Wärmepumpe mit Jahresarbeitszahl 3,5 senkt den Energiebedarf auf etwa 43.000 kWh Strom. Bei einem Strompreis von 50 ct/kWh liegen die Heizkosten dann bei 21.500€ pro Jahr – eine Einsparung von 16.000€ jährlich. Diese Einsparung fließt direkt in die Nebenkosten der Mieter ein und erhöht die Attraktivität der Wohnungen.

Die Investitionskosten lassen sich vollständig über die Modernisierungsumlage auf die Kaltmiete umlegen: Bei 8% pro Jahr ist die Investition nach 12,5 Jahren amortisiert.

Ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten und einem jährlichen Wärmebedarf von 300.000 kWh zahlt bei einem Gaspreis von 25 ct/kWh im Jahr 2035 etwa 75.000€ für Heizenergie. Diese Kosten tragen die Mieter direkt, aber sie beeinflussen die Vermietbarkeit und den Spielraum für Mietanpassungen erheblich. Eine Wärmepumpe mit Jahresarbeitszahl 3,5 senkt den Energiebedarf auf 86.000 kWh Strom. Bei einem Strompreis von 50 ct/kWh liegen die Heizkosten dann bei 43.000€ pro Jahr – eine Einsparung von 32.000€.

In dieser Größenklasse wird die Kombination aus Wärmepumpe und Photovoltaik besonders attraktiv. Eine PV-Anlage mit 50 kWp erzeugt etwa 50.000 kWh Strom pro Jahr, der zu einem großen Teil direkt im Gebäude verbraucht werden kann – entweder für die Wärmepumpe oder für die Haushalte der Mieter.

Der Vermieter verkauft diesen Strom über Mieterstrom- oder GGV-Modelle zu einem Preis, der unter dem Haushaltsstrompreis liegt, aber über den Erzeugungskosten. Die Marge fließt direkt an den Eigentümer und erhöht die Rendite der Investition zusätzlich zur Modernisierungsumlage.

Ein Mehrfamilienhaus mit 50 Wohneinheiten und einem jährlichen Wärmebedarf von 750.000 kWh zahlt bei einem Gaspreis von 25 ct/kWh im Jahr 2035 etwa 187.500€ für Heizenergie. Diese Kosten belasten die Nebenkosten der Mieter erheblich und machen das Gebäude in einem wettbewerbsintensiven Markt zunehmend schwerer vermietbar.

Eine Wärmepumpe senkt den Energiebedarf auf etwa 215.000 kWh Strom. Bei einem Strompreis von 50 ct/kWh liegen die Heizkosten dann bei 107.500€ pro Jahr – eine Einsparung von 80.000€.

Diese Größenordnung zeigt, wie stark steigende Energiepreise die Wirtschaftlichkeit von Mehrfamilienhäusern beeinflussen. Gleichzeitig bietet die Größe des Gebäudes Skaleneffekte: Die spezifischen Investitionskosten pro Wohneinheit sinken, die Förderquoten bleiben attraktiv, und die Möglichkeiten für PV-Anlagen und Mieterstromkonzepte werden erheblich wirtschaftlicher.

In dieser Größenklasse wird die energetische Sanierung nicht nur zu einer technischen Notwendigkeit, sondern zu einem wirtschaftlichen Hebel, der die Rendite des Gebäudes dauerhaft erhöht. Wer hier nicht handelt, trägt die steigenden Energiekosten als Last mit – ohne die Vorteile aus Förderung, Umlage und Stromverkauf zu nutzen.

Steigende Energiepreise sind für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern weniger ein Problem als vielmehr ein Investitionssignal. Sie zeigen an, wo Investitionen in die energetische Sanierung den größten wirtschaftlichen Effekt erzielen. Fossile Energiepreise, CO₂-Kosten und Netzentgelte machen unsanierte Gebäude zunehmend unattraktiv für Mieter, die hohe Nebenkosten tragen müssen und im Markt zunehmend Alternativen finden.

Für Sie als Eigentümer ist entscheidend, wie hoch die Energiekosten Ihrer Mieter sind – denn davon hängt ab, wie viel Spielraum Sie für die Kaltmiete haben. Je niedriger der Anteil der Nebenkosten an der Warmmiete, desto größer sind die Spielräume für eine höhere Kaltmiete, ohne die Gesamtbelastung der Mieter aus dem Rahmen zu bringen.

Genau hier setzen Wärmepumpe, Photovoltaik mit Mieterstrom und Effizienzmaßnahmen an: Sie senken die laufenden Energiekosten, verbessern die Vermietbarkeit und eröffnen zusätzliche Erträge über Modernisierungsumlage, Förderung und steuerliche Effekte. Die Investition verschiebt laufende Zahlungen an Energieversorger in planbare, umlagefähige Investitionen in das eigene Gebäude.

Ein Beispiel: Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses (Wärmepumpe, PV-Anlage, Dämmung, neue Fenster) mit 20 Wohneinheiten kann eine Investition von ca. 790.000€ Investitionen nach Förderungen erfordern. Über 30 Jahre generiert diese Investition eine Rendite von über 1,8 Millionen Euro durch die Kombination aller sechs Hebel.

Die sechs Hebel der Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen im Mehrfamilienhaus wirken dabei zusammen und verstärken sich gegenseitig:

Förderungen senken die Investitionskosten erheblich und sind damit der erste Hebel der Wirtschaftlichkeit. Die Förderung über das BEG-Programm der KfW ermöglicht bei Wärmepumpen Zuschüsse von bis zu 55% für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Diese setzen sich zusammen aus 30% Grundförderung, ergänzt durch 5% Effizienz-Bonus (bei natürlichen Kältemitteln wie Propan) sowie 20% Klimageschwindigkeitsbonus beim Austausch alter Öl-, Gas- oder Kohleheizungen vor 2029.

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) beträgt die Förderung 15% über das BAFA, mit zusätzlichen 5% bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) – insgesamt 20%.

Für Photovoltaik-Anlagen gibt es keine bundesweite BEG-Förderung. Einige Bundesländer und Kommunen bieten jedoch eigene Programme an.

Ein konkretes Beispiel: Bei einer kompletten Sanierung (Wärmepumpe, PV, Dämmung, Fenster) eines 20-Wohneinheiten-Hauses mit möglichen Brutto-Investitionskosten von 1 Mio.€, könnten die Förderungen die Netto-Investition auf ca. 790.000€ reduzieren.

Nach §559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Vermieter 8% der Investitionskosten jährlich als Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen. Dies ist beschränkt auf maximal 3€ pro m² und kann unabhängig von der Vergleichsmiete zusätzlich aufgeschlagen werden. Nach 12,5 Jahren ist die Investition allein dadurch amortisiert, die Miete muss zu diesem Zeitpunkt aber nicht wieder gesenkt werden.

Ein konkretes Rechenbeispiel für die komplette energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit 20 Wohneinheiten: Bei möglichen Netto-Investitionskosten von 790.000€ (nach Förderung) ergibt sich eine Mieterhöhung von ca. 1,7 Millionen Euro über 30 Jahre, also ca. 57.000€ pro Jahr bzw. ca. 2.850€ pro Wohneinheit jährlich.

Mieter zahlen trotzdem deutlich weniger, weil ihre Energiekosten stark sinken. Im obigen Beispiel eines Mehrfamilienhauses mit 20 Wohneinheiten sparen die Mieter über 30 Jahre ca. 3 Millionen Euro an Energiekosten, während die Mieterhöhung durch die Modernisierungsumlage bei ca. 1,7 Millionen Euro liegt – eine Netto-Entlastung von 1,3 Millionen Euro. Der Anteil der Energiekosten an der Warmmiete sinkt deutlich, während der Vermieter kontinuierlich höhere Kaltmieten einnimmt.

Die steuerliche Abschreibung der gesamten energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit 20 Wohneinheiten (Wärmepumpe, PV, Dämmung, Fenster) erfolgt in der Regel über die AfA (Absetzung für Abnutzung), verteilt über die gewöhnliche Nutzungsdauer von 50 Jahren. Damit lassen sich die Investitionskosten planbar auf mehrere Jahre verteilen und die Steuerlast mindern.

Bei der vollständigen energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit 20 Wohneinheiten (Wärmepumpe, PV-Anlage, Dämmung) mit Netto-Investitionskosten von 790.000€ (nach Förderung) ergibt sich eine jährliche AfA von 15.800€. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% führt dies zu einer jährlichen Steuerersparnis von ca. 6.600€. Über 20 Jahre summiert sich dieser Vorteil auf 142.200€.

Für Photovoltaik-Anlagen können zusätzlich Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden: Zusätzlich zur regulären AfA von 5% jährlich können weitere 20% der Investitionskosten abgeschrieben werden – auch vollständig im ersten Jahr. Damit lassen sich im Anschaffungsjahr insgesamt bis zu 25% der Investitionskosten steuerlich geltend machen.

Gerade bei größeren Investitionen in Mehrfamilienhäuser verbessern diese steuerlichen Möglichkeiten die Gesamtrendite deutlich, weil Eigentümer neben den laufenden Einsparungen und höheren Mieteinnahmen auch eine unmittelbare steuerliche Entlastung erhalten.

Mit einer Wärmepumpe reduziert sich die CO₂-Steuer für das Gebäude erheblich, da kaum fossile Energieträger eingesetzt werden. Zusätzlich fällt das Mehrfamilienhaus durch die Sanierung in der Regel in eine deutlich bessere Energieklasse (z.B. von E auf B oder A), was den vom Vermieter zu tragenden Anteil der CO₂-Steuer deutlich senkt.

Die CO₂-Steuer-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter erfolgt nach einem Stufenmodell: Je schlechter die Energieeffizienzklasse, desto höher der Vermieteranteil. Bei einem unsanierten Gebäude in Klasse E trägt der Vermieter 60% der CO₂-Steuer, nach Sanierung zu einem hocheffizienten Gebäude (unter 12 kg CO₂ pro m² und Jahr) sinkt die Belastung für den Vermieter auf 0%.

Ein konkretes Beispiel aus einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten zeigt die Größenordnung: Bei einer Gasheizung muss der Vermieter über 30 Jahre ca. 122.000€ an CO₂-Steuer zahlen, die er nicht über die Nebenkosten an die Mieter weiterreichen darf. Nach der energetischen Sanierung mit Wärmepumpe, PV-Anlage und Dämmung entfällt diese Belastung vollständig, der Vermieter spart also 122.000€.

Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhausdach bietet Eigentümern eine zusätzliche Einnahmequelle durch den Verkauf des erzeugten Stroms direkt an die Mieter. Stromgestehungskosten von ca. 11 ct/kWh stehen erzielbare Strompreise von derzeit 26–28 ct/kWh entgegen – eine Marge von 15–17 ct/kWh.

Ein konkretes Beispiel: Eine 50 kWp PV-Anlage auf einem 20-WE-Haus erzeugt etwa 45.000 kWh pro Jahr. Wenn der gesamte Strom an die Mieter zu einem Preis von 28 ct/kWh verkauft wird, ergeben sich im ersten Jahr Einnahmen von 12.880€. Bei einer Strompreissteigerung von 5% bis 2035, 3% bis 2045 und 0% bis 2055 ergeben sich über 30 Jahre Einnahmen von 684.427€. Bei geschätzten Investitionskosten von 70.000€ bleibt ein Gewinn von 614.427€.

Diese Einnahmen erhält der Inhaber zusätzlich zu den Effekten aus Förderung, Modernisierungsumlage, steuerlichen Abschreibungen und der Einsparung der CO₂-Steuer. Sie fließen dauerhaft an ihn – über die gesamte Lebensdauer der PV-Anlage von 30 Jahren und mehr. Wichtig: Der Verkauf von PV-Strom an Mieter erfordert entweder die Einrichtung eines Mieterstrom-Modells (mit Energielieferantenstatus) oder einer GGV (mit geringerem Verwaltungsaufwand). Beide Modelle verursachen zusätzliche Kosten für Messung, Abrechnung und Verwaltung, die bei der Kalkulation berücksichtigt werden müssen.

Ein verbesserter energetischer Standard erhöht den Wert eines Mehrfamilienhauses deutlich, insbesondere wenn dadurch eine Energieklasse A oder A+ erreicht wird. Durch die energetische Sanierung sinken die Heiz- und Warmwasserkosten für die Bewohner, was die Wohnungen attraktiver macht und die Vermietbarkeit verbessert. Gleichzeitig steigt auch der mögliche Verkaufspreis, weil Käufer die dauerhaft niedrigeren Betriebskosten einrechnen und ein zukunftssicher modernisiertes Gebäude höher bewerten.

Konkrete Zahlen zur Wertsteigerung: Immobiliengutachter rechnen mit einer Wertsteigerung von 20-40% bei Verbesserung von einer schlechten Energieklasse auf Energieklasse A oder A+. Bei einem 20-WE-Haus mit einem Marktwert von 2 Mio.€ entspricht das einer Wertsteigerung von 400.000-800.000€.

So profitieren Eigentümer sowohl von stabileren Mieteinnahmen als auch von einem steigenden Kapitalwert. Dieser Effekt ist besonders relevant für Eigentümer, die einen Verkauf des Objekts in den nächsten 10–15 Jahren planen oder die Beleihungswerte für Refinanzierungen erhöhen möchten.

Bis 2035 verteuern sich fossile Energien deutlich, während Wärmepumpen mit Photovoltaik deutlich günstiger werden – für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern macht diese Entwicklung energetische Sanierungen noch profitabler. Vier strukturelle Faktoren treiben diese Preisschere: CO₂-Steuern steigen auf 200-250€/t, geopolitische Risiken bei fossilen Brennstoffen nehmen zu, die Elektrifizierung erhöht die Stromnachfrage und die realen Umweltkosten werden über Steuern eingepreist. Konkret bedeutet das: Gas steigt auf 22-30 ct/kWh, während Wärmepumpen mit eigenem PV-Strom nur 7-11 ct/kWh kosten.

Jeder Euro, der in Wärmepumpe, Photovoltaik und Effizienzmaßnahmen fließt, reduziert die Abhängigkeit von Energieversorgern. Durch die energetische Sanierung sinken die Heiz– und Warmwasserkosten für die Bewohner und ermöglichen dem Inhaber die Kaltmiete zu erhöhen, um Investitionen zurückzuerhalten – ohne die Warmmiete für Mieter untragbar zu machen. Gleichzeitig verbessert sich die Vermietbarkeit, weil energieeffiziente Wohnungen in einem Umfeld hoher Energiepreise deutliche Vorteile haben.

Bei der energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern wirken sechs Renditehebel gleichzeitig:

1. Förderungen senken die Anfangsinvestition,
2. Modernisierungsumlage und
3. steuerliche Vorteile schaffen Cashflow,
4. der Vermieteranteil der CO₂-Steuer sinkt auf null,
5. PV-Stromverkauf bringt zusätzliche Einnahmen und
6. die Immobilie steigt deutlich im Wert.

Für Eigentümer bedeutet das: Je früher die Entscheidung zur energetischen Sanierung getroffen wird, desto größer der wirtschaftliche Vorteil. Energiepreise werden zu einem zentralen Faktor für die Rendite von Mehrfamilienhäusern – und zu einem Argument für strategisches Handeln statt reaktiver Reparaturen.

Der Klima Coach unterstützt Eigentümer von Mehrfamilienhäusern dabei, diese Entwicklungen in konkrete Entscheidungen umzusetzen – mit unabhängigen Wirtschaftlichkeitsanalysen, belastbaren Sanierungsstrategien und einer Beratung, die Technik, Energiepreise, Förderungen und Vermietbarkeit sinnvoll miteinander verbindet.