Die Anforderungen an die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern (MFH) haben sich in den letzten Jahren spürbar verschärft. Eigentümer und Hausverwaltungen sind in vielen Fällen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gesetzlich verpflichtet, bestimmte Maßnahmen umzusetzen. Wer diese Pflichten nicht kennt, riskiert Bußgelder, steigende Betriebskosten und einen Wertverluste der Immobilie.

Doch was genau ist vorgeschrieben? Muss wirklich jedes Dach gedämmt werden? Wann besteht eine Austauschpflicht für alte Heizkessel? Und in welchen Fällen sind Fenster oder Kellerdecken betroffen? Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind unsicher, welche Sanierungspflichten tatsächlich gelten und welche Maßnahmen freiwillig sind.

Dieser Blogbeitrag gibt Ihnen einen klaren Überblick über alle gesetzlichen Vorgaben zur Sanierung von Mehrfamilienhäusern. Schritt für Schritt gehe ich auf die wichtigsten Bereiche ein – von der Dachdämmung über die Fenster bis hin zum Heizungsaustausch und dem Einsatz erneuerbarer Energien. So erfahren Sie genau, welche Pflichten Sie als Eigentümer oder Verwalter im Blick haben müssen – und können rechtzeitig die richtigen Entscheidungen treffen.

Bewusst gehe ich in diesem Beitrag nicht darauf ein, welche Maßnahmen sich für Inhaber von Mehrfamilienhäusern wirtschaftlich rechnen. Diese Liste ist meist deutlich länger als jene Maßnahmen, die gesetzlich zwingend erforderlich sind. Die Frage der Wirtschaftlichkeit beantworte ich in diesem Blogbeitrag.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein zentrales Planungsinstrument für die Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern. Er wird von einem Energieberater für jedes Haus individuell angefertigt. Im iSFP wird einerseits der energetische Ist-Zustand des Mehrfamilienhauses analysiert, je nach Gebäudealter, Größe und Zustand. Alle energetischen Schwachstellen das Gebäudes – und alle Bereiche in denen gesetzlich vorgeschrieben nachgebessert werden muss – werden dabei aufgelistet.

Im iSFP werden aber vor allem zukünftige Sanierungsmaßnahmen vorgeschlagen. Drei bis fünf Maßnahmenpakete muss der Energieberater im iSFP vorschlagen, die alle energetisch sinnvollen Maßnahmen für das Gebäude in der nahen Zukunft enthalten sollten. Es wird dabei zwischen gesetzlich verpflichtenden Maßnahmen und freiwilligen, meist wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen unterschieden.

Rechtlich ist ein iSFP für die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses zwar nicht vorgeschrieben. Die entsprechenden Maßnahmen können auch ohne ein iSFP durchgeführt werden. Ohne iSFP hat man allerdings keinen Recht auf eine Förderung, man verliert also in den meisten Fällen einige zehntausend Euro und mehr. Daher sollte die Erstellung eines iSFP durch einen Energieberater immer am Anfang der Sanierung eines Mehrfamilienhauses stehen.

Insbesondere für Inhaber und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern bringt ein individueller Sanierungsfahrplan Klarheit, Struktur und Sicherheit in das umfangreiche Projekt energetische Sanierung. Im Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus ist unter anderem ein Vorschlag zum zeitlichen Ablauf der Sanierungsschritte enthalten. Maßnahmen in der falschen Reihenfolge durchzuführen, führt oft zu erheblichen Mehrkosten. Mehr Tipps zur Reihenfolge von Sanierungsmaßnahmen finden Sie in diesem Blogbeitrag.

Ein guter iSFP enthält auch eine Abschätzung der Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmepakete und eine grobe Wirtschaftlichkeitsanalyse. Bei umfangreichen Maßnahmen wie der energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses macht es aber Sinn, eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalyse von einer darauf spezialisierten Energieberatung durchzuführen. Wir übernehmen dies gerne für Sie.

Warme Luft steigt nach oben. Daher ist eine Dachdämmung von Mehrfamilienhäusern wichtig, um möglichst viel Wärme im Gebäude zu behalten. Der durchschnittliche Wärmeverlust bei ungedämmten Dächern liegt bei ca. 15 – 20%. Das Gebäudeenergiegesetz hat besonders strikte Vorgaben in Bezug auf die Dämmung von Dächern und der obersten Geschossdecke von Mehrfamilienhäusern. Die Oberste Geschossdecke ist nur bei unbeheizten Dachböden relevant und ist in diesem Fall die Decke beziehungsweise der Boden zwischen der letzten beheizten Etage und dem Dachboden.

Wie bei den meisten Maßnahmen gilt auch für das Dach bzw. die oberste Geschossdecke ein maximaler Wert für den Durchgangskoeffizienten, kurz U-Wert. Dieser gibt an, wie viel Wärme ein Bauteil durchlässt. Je niedriger der U-Wert, desto besser die Dämmung.

Für die oberste Geschossdecke gilt ein mindest-U-Wert von 0,24, für das Dach von 0,20. Dieser Wert ist ohne Dachdämmung in der Regel nicht zu erreichen. Je nach Material ist hierfür eine Dämmdicke von bis zu 25 cm notwendig.

Dächer beziehungsweise die oberste Geschossdecke unter ungeheizten Dachböden von Mehrfamilienhäusern müssen grundsätzlich dem Mindestwärmeschutz entsprechen. Wenn der vorgeschriebene U-Wert nicht erreicht wird, ist eine entsprechende Dachdämmung Pflicht. In diesem Fall ist die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben. Wenn Inhaber oder Hausverwaltungen von MFH dem nicht nachkommen, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €.

Einige wenige Ausnahmen gibt es für Dächer von denkmalgeschätzten Häusern, Gebäude mit erhaltenswerter Bausubstanz und in seltenen Ausnahmefällen wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Aber in all diesen Fällen muss nachgewiesen werden, dass es sich um einen Ausnahmefall handelt.

Allein wegen der erheblichen Energieeinsparungen, die dies zur Folge hat, sollte die energetische Dachsanierung von Mehrfamilienhäusern schnellstmöglich in Angriff genommen werden.

Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht für Außenwände beziehungsweise für Fassaden von Mehrfamilienhäusern. Eine energetische Sanierung ist bei der Fassade nur gesetzlich vorgeschrieben, wenn mehr als 10% der Fassadenfläche im Rahmen einer Sanierung erneuert werden. In diesem Fall greift eine Sanierungspflicht für die Außenwände.

In diesem Fall muss mindestens ein U-Wert von 0,24 für die Außenwand eingehalten werden. Dieser Wert erfordert in den meisten Fällen die Anbringung von einer erheblichen Dämmschicht. Diese kann je nach Material 10 bis 16 cm dick sein.

Die Fassadendämmung bei Mehrfamilienhäusern ist in der Regel mit dem Austausch der Heizungsanlage die teuerste Sanierungsmaßnahme. Wenn bereits eine gewisse Dämmung vorliegt, ist es oft nicht die wirtschaftlichste Maßnahme, diese zu verbessern. Um eine Wärmepumpe einbauen zu können und einen Energieausweis zwischen C und A zu erhalten, ist eine Wanddämmung aber meist unerlässlich.

Meist wird für die Fassadendämmung von Mehrfamilienhäusern eine Außendämmung verwendet. Diese ist effektiver als eine Innendämmung, weil sie Wärmebrücken reduziert. Feuchteschäden sind bei Außendämmungen darüber hinaus seltener. Ein weiterer Nachteil der Innendämmung ist der Wohnraumverlust, der sich bei einer Dämmdicke von oft 15 – 20 cm durchaus summiert. Allerdings ist bei denkmalgeschützten und hübsch gestalteten Fassaden eine Innendämmung die einzige Option, die darüber hinaus oft günstiger als die Außendämmung ist. Es gibt mittlerweile eine große Zahl von Materialien, die bei einer Außenwanddämmung von Mehrfamilienhäusern zum Einsatz kommen können. Mehr dazu hier.

Ob und wie der Keller eines Mehrfamilienhauses gedämmt werden muss hängt vor allem von seiner Nutzung ab. Ist der Keller unbeheizt, müssen Kellerboden und Kellerwände in der Regel nicht gedämmt werden. Die Dämmung der Kellerdecke ist hingegen Pflicht, sobald mindestens 10% der Kellerdecke saniert werden. In diesem Fall muss mindestens ein U-Wert von 0,30 erreicht werden. Ist keine Sanierung notwendig oder geplant, ist keine Dämmung im Bereich des Kellers gesetzlich vorgeschrieben.

Laut DIN 18195 und Landesbauordnung müssen Inhaber und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern auch verpflichtend Mindeststandards zum Feuchteschutz von Kellern einhalten. Tätig werden müssen sie aber nur, wenn Feuchtigkeit in den Keller eindringt.

Für die energetische Sanierung von Kellern in Mehrfamilienhäusern gibt es zwei Optionen. Wenn es die Kellerhöhe erlaubt, ist die Einbringung einer Dämmschicht unter der Decke eine sehr schnelle, effiziente und günstige Maßnahme. Wenn die Kellerhöhe zu niedrig ist, muss stattdessen der Boden des Erdgeschosses gedämmt werden. Dafür ist meist eine Erneuerung des Bodens notwendig. Dies ist teurer, aber immer noch eine relativ günstige Maßnahme im Vergleich zu anderen Maßnahmen.

Laut Gebäudeenergiegesetz gibt es keine Fenster-Austauschpflicht bei Mehrfamilienhäusern. Auch bei Fenstern gilt die 10% Regel. Nur wenn sowieso ein Austausch von mindestens 10% der Fenster ansteht, müssen alle Fenster ausgetauscht und auf den neusten Standard gebracht werden. Wenn einzelne Fenster allerdings Schäden aufweisen, die die Energieeffizienz oder die Sicherheit gefährden, müssen sie durch energiesparende Fenster ersetzt werden.

Für die Sanierung von Fenstern in Mehrfamilienhäusern gilt ein U-Wert von 1,3. Dies entspricht Fenstern mit einer Zweifach-Wärmeschutzverglasung oder Fenster mit einer Dreifach-Wärmeschutzverglasung. Zum Vergleich: alte, einfach verglaste Fenster haben einen U-Wert von 5,0 – 6,0. Für neue energiesparende Fenster gelten auch Regeln zum sommerlichen Wärmeschutz. Dies soll verhindern, dass im Sommer zu viel Sonnenlicht durch die Fenster ins Innere gelangt und damit die Räume zu sehr aufheizt.

Während der Austausch von alten Fenstern also nur in Ausnahmefällen verpflichtend ist, lohnt er sich aus wirtschaftlichen Gründen insbesondere bei sehr alten Fenstern.

Öl-Heizkessel und Gas-Heizkessel die älter als dreißig Jahre alt sind müssen nur bei einem Eigentümerwechsel zwingend ausgetauscht werden. Wenn es nicht zu einem Eigentümerwechsel kommt, muss der alte Heizkessel nicht ersetzt werden. Die Heizung-Austauschpflicht gilt auch nicht, wenn es sich dabei um modernere Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt oder um Kessel mit einer Nennleistung von über 400 kW. Für die Heizkörper, Heizpumpen und Heizleitungen gibt es keine zwingenden Vorschriften. Verpflichtend ist aber in jedem Fall die Dämmung von Heizungsrohren in ungekühlten Räumen, wie dem Keller. Dies ist auch eine sehr günstige Maßnahme, die sich sehr schnell amortisiert.

Auch für die Heizung gilt: rechtlich zwingend ist ein energetischer Austausch nur in Extremfällen. Eine energieeffiziente Heizung macht die Wohnungen aber wesentlich attraktiver für Mieter. Aus wirtschaftlichen Gründen lohnt sich der Austausch aller Heizkessel die älter als 20 Jahre sind, nicht zuletzt wegen der relativ hohen Förderung.

Wenn Inhaber oder Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern der Pflicht zum Austausch alter Heizkessel nicht nachkommen, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €. Zudem sind Schornsteinfeger dazu angehalten, entsprechende Anlagen stillzulegen. Dies gilt aber wie gesagt nur für neue Eigentümer, die dafür auch eine Übergangsfrist von zwei Jahren haben.

Wenn es zum Austausch von Heizungsanlagen kommt, müssen diese in Kürze zu 65% mit Erneuerbaren Energien betrieben werden. Welcher Energieträger verwendet wird ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Erneuerbare Energien Pflicht tritt in Kraft, sobald eine kommunale Wärmeplanung für den Ort des Mehrfamilienhauses vorliegt. Diese ist bis spätestens 30. Juni 2026 für Gemeinden über 100.000 Einwohner und bis 30. Juni 2028 für kleinere Gemeinden zu erstellen. Um die Klimaziele zu erreichen, wird es in Zukunft voraussichtlich zu einer schrittweisen Erhöhung des vorgeschriebenen Anteils Erneuerbarer Energien kommen.

Ich halte es für sehr wahrscheinlich, dass Wärmepumpen auch bei Mehrfamilienhäusern zur beliebtesten Lösung werden. Ein Großteil der von ihnen benötigten Energie ziehen sie sich gratis aus der Luft. Die verbleibenden ca. 25% Energie erhalten sie im Besten Fall von einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, alternativ aus dem Netz. Das macht sie im Betrieb konkurrenzlos günstig.

Mittlerweile gibt es eine große Zahl äußerst effizienter und bezahlbarer Wärmepumpen Systeme für Mehrfamilienhäuser. Sowohl zentrale Heizkessel als auch dezentrale Gasetagenheizungen lassen sich durch Wärmepumpen ersetzen. Der Austausch alter Heizkörper mit Fußbodenheizungen macht den Betrieb effizienter, ist in den meisten Fällen aber nicht notwendig.

Für viele Mehrfamilienhäuser sind auch Luft-Luft Wärmepumpen eine gute Lösung, auch als Split-Anlagen bezeichnet. Es handelt sich dabei um Klimaanlagen, die neben dem Kühlen auch heizen können.

Die meistinstallierte Alternative zur Wärmepumpe in Mehrfamilienhäusern werden in Zukunft Pelletheizungen sein. Diese sind in der Anschaffung günstiger als Wärmepumpen, aber teurer im Betrieb. Aufgrund einer beschränkten Verfügbarkeit von Holzpellets wird es aber vermutlich zu einer erheblichen Kostensteigerung für den Betrieb kommen, wenn ein großer Anteil der Heizungen in deutschen Mehrfamilienhäusern auf Pellet-Heizungen umgerüstet werden.

Für sehr riskant halte ich den Ansatz, neue Gasheizungen zu installieren, in der Hoffnung grünen Wasserstoff verwenden zu können. Auf Grund der äußerst geringen Verfügbarkeit und einer stark steigenden Nachfrage werden die Preise für grünen Wasserstoff extrem hoch sein. Daher rate ich persönlich davon ab, heute noch Gasheizungen zu installieren.

Eine recht interessante Alternative ist die Verwendung von Solarthermie in Mehrfamilienhäusern, vor allem für die Warmwasserbereitung. Diese Anlagen sind mittlerweile extrem effizient und nicht mehr sehr teuer. Weil sie fast keine laufenden Kosten verursachen, lohnen sich Solarthermie-Systeme mittelfristig sehr.

Die Anzahl gesetzlicher Pflichten zur Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist geringer, als dies aufgeregte Artikel in den Medien vermuten lassen. In jedem Fall verpflichtend ist die Dämmung des Daches oder bei unbeheizten Dachböden der obersten Geschossdecke, wenn der U-Wert von 0,20 beziehungsweise 0,24 nicht erreicht wird. Darüber hinaus ist die Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Kellerräumen gesetzlich vorgeschrieben.

Bei einem Eigentümerwechsel müssen darüber hinaus Öl- und Gasbrennkessel ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind, es sei denn es handelt sich um Niedertemperatur- oder Brennwertkessel beziehungsweise um Kessel mit einer Nennleistung von mehr als 400 kW. Wenn eine neue Heizungsanlage installiert wird, muss diese in Kürze mit mindestens 65% Erneuerbarer Energien betrieben werden. Die Fassade, Kellerdecke und Fenster müssen bei Mehrfamilienhäusern energetisch nur saniert werden, wenn mindestens 10% der entsprechenden Fläche sowieso saniert werden müssen oder sollen.

Als Inhaber oder Verwaltung eines Mehrfamilienhauses sollten Sie proaktiv prüfen, ob für Sie eine Sanierungspflicht besteht, bevor es zu Strafzahlungen kommt.

Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist vor allem aus wirtschaftlichen Gründen äußerst sinnvoll. Erste Sanierungsschritte umzusetzen, Förderungen in Anspruch zu nehmen und durch eine höhere Energieeffizienz den Wert der Immobilie deutlich zu steigern ist gesetzlich nicht verpflichtend, aber dies nicht zu machen heißt mittel- bis langfristig viel Geld zu verlieren.

Der erste Schritt auf dem Weg zu energetisch sanierten Mehrfamilienhäusern ist, einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen. Darin wird der Sanierungsbedarf der einzelnen Bauteile dargestellt, es werden Sanierungsmaßnahmen und ein Zeitplan vorgeschlagen. Er enthält auch eine grobe Wirtschaftlichkeitsanalyse.

Um in die Umsetzung zu kommen, empfehle ich eine enge Zusammenarbeit mit einem auf Mehrfamilienhäuser spezialisiertem Planungsbüro. Ich biete Ihnen diese Zusammenarbeit an. Ich kann Ihnen – egal ob Inhaber oder Hausverwaltung – die Wirtschaftlichkeit einzelner Maßnahmen genau berechnen, Ausschreibungen übernehmen, die Angebote bewerten, einzelne Gewerke koordinieren, Förderungen beantragen und eine Kommunikationsstrategie für die Mieter entwerfen. Dafür greifen wir auf ein großes Netzwerk von Experten zurück. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie Sie von der energetischen Sanierung Ihres Mehrfamilienhauses profitieren, kontaktieren Sie mich für ein kostenloses Erstgespräch.

✅ Checkliste: Energetische Sanierung Mehrfamilienhaus

• 🔍 iSFP prüfen: Gibt es bereits einen individuellen Sanierungsfahrplan für das Gebäude?
• 🏠 Dach / oberste Geschossdecke: Ist eine ausreichende Dämmung vorhanden oder muss nachgerüstet werden?
• 🧱 Fassade: Liegt eine größere Umbaumaßnahme an, die eine Dämmung zwingend erforderlich macht?
• 🪟 Fenster: Sind noch veraltete Einfachverglasungen oder nicht energieeffiziente Modelle verbaut?
• 🏚️ Keller / Kellerdecke: Ist die Kellerdecke bereits nach den GEG-Vorgaben gedämmt?
• 🔥 Heizkessel: Läuft noch eine Öl- oder Gasheizung, die älter als 30 Jahre ist? Austauschpflicht prüfen!
• 🌞 Erneuerbare Energien: Wird beim Einbau einer neuen Heizungsanlage die gesetzlich vorgeschriebene Nutzung von PV, Solarthermie, Wärmepumpen oder Holz berücksichtigt?
• 📅 Fristen im Blick behalten: Bis wann müssen die Maßnahmen umgesetzt sein, um Bußgelder oder Wertverluste zu vermeiden?