Gesetzliche Pflichten bei der Sanierung im Mehrfamilienhaus
Gebäudeenergiegesetz (GEG) – was Eigentümer wissen müssen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit 2020 und formuliert klare gesetzliche Sanierungspflichten für Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden, insbesondere von Mehrfamilienhäusern. Ziel ist es, den Ausstoß klimaschädlicher Gase wie CO₂ beim Heizen und Kühlen möglichst schnell zu reduzieren. Wenn es keinen Eigentümerwechsel gibt und keine Sanierung eines Bauteils ansteht, gibt es auch keine expliziten energetischen Vorgaben. Nur bei Eigentümerwechsel muss ein Mindestdämmstandard des Daches oder der obersten Geschossdecke eingehalten werden. Fassade, Kellerdecke und Fenster müssen nur energetisch saniert werden, wenn mindestens 10 % des Bauteils im Rahmen einer Sanierung modernisiert werden. In allen Fällen ist ein regelmäßiger hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage vorgeschrieben, und bei Einzug neuer Mieter muss ein Energieausweis für das Mehrfamilienhaus vorgelegt werden. Mehr Details finden Sie in meinen Blogartikeln:
65 % erneuerbare Energien – Pflicht beim Heizungstausch
Bald gilt die gesetzliche Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen in Mehrfamilienhäusern mit 65% Erneuerbare Energien betrieben werden müssen. Für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt die Pflicht zur Sanierung spätestens ab 2026, in kleineren Städten ab 2028. Ein pauschaler Heizungstausch wird damit aber nicht erzwungen. Zwingend ausgetauscht werden müssen nur Öl- und Gasheizungen, wenn es sich um Konstanttemperaturheizungen handelt und diese älter als 30 Jahre sind. Es gibt also nur in wenigen Fällen eine Austauschpflicht für alte Heizungen. Dies ist die rechtliche Grundlage, wirtschaftlich lohnt sich der Austausch von alten Heizungen meist schon nach 20 Jahren. Am sinnvollsten ist in den meisten Fällen eine Wärmepumpe. Alternativ ist auch der Einbau einer Pelletheizung oder anderer Heizkessel möglich, die mit Holz oder anderer Biomasse betrieben werden.
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Photovoltaik- und Gründachpflicht in den Bundesländern
In vielen Bundesländern gilt inzwischen eine Photovoltaik Pflicht für Mehrfamilienhäuser. Diese PV-Pflicht greift in der Regel nur bei Neubauten oder wenn im Rahmen einer energetischen Sanierung mindestens 10 % der Dachfläche erneuert werden. In diesem Fall müssen meist 30–50 % der sinnvoll mit PV-Modulen belegbaren Fläche mit einer Photovoltaik-Anlage ausgestattet werden. Ausnahmen oder Befreiungen gelten in der Regel nur für nach Norden ausgerichtete Dächer oder wenn die Statik eine PV-Anlage nicht erlaubt. Für Flachdächer gilt in vielen Städten darüber hinaus eine Gründachpflicht. Auch diese Pflicht betrifft vor allem Neubauten und umfassende Sanierungen. Mehr Details finden Sie in meinem Blogartikeln:
Ausnahmen und Sonderregelungen für Eigentümer
Nicht alle gesetzlichen Sanierungspflichten treffen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern gleichermaßen. Es gibt verschiedene Ausnahmen und Sonderregelungen. Eine wichtige Grundlage ist das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 5 GEG: Anforderungen gelten nur dann, wenn sie wirtschaftlich vertretbar sind, also wenn sich die Kosten innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch Energieeinsparungen amortisieren. Darüber hinaus erlaubt § 102 GEG Befreiungen in Härtefällen, wenn die Einhaltung der Sanierungspflichten eine unbillige Härte darstellen würde. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine besonders teure Dämmmaßnahme oder die kurze Restnutzungsdauer eines Gebäudes eine energetische Sanierung unwirtschaftlich macht.
Auch besondere Bausubstanz oder Denkmalschutz können Ausnahmen begründen. Gleiches gilt, wenn die Statik den Einbau von Photovoltaik-Anlagen nicht erlaubt. Zudem gibt es Bestandsschutz für ältere Gebäude und Übergangsfristen bei Eigentümerwechsel. Viele Eigentümergemeinschaften sind unsicher, ob ihr Mehrfamilienhaus von solchen Ausnahmen betroffen ist – und verpassen dadurch Chancen, Sanierungspflichten korrekt einzuordnen und wirtschaftlich tragbare Lösungen zu nutzen.
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Die gesetzlichen Pflichten rund um Sanierungen im Mehrfamilienhaus sind komplex und ändern sich laufend. Viele Eigentümer wissen nicht, ob sie überhaupt betroffen sind oder welche Ausnahmen gelten. Ich helfe Ihnen dabei, die für Ihr Gebäude relevanten Vorgaben richtig einzuordnen – und gemeinsam entwickeln wir eine Strategie, wie Sie Pflichten einhalten und Chancen optimal nutzen.
