Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist längst nicht mehr nur ein ökologisches Thema – sie entscheidet zunehmend auch über die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Eigentümer und Hausverwaltungen stehen heute vor der Frage: Wann lohnt sich die Sanierung eines Mehrfamilienhauses wirklich?

Ein Blick auf den Markt zeigt: Wohnungen mit einem schlechten Energieausweis lassen sich immer schwerer vermieten, während moderne und energieeffiziente Gebäude deutlich attraktivere Mieteinnahmen erzielen. Gleichzeitig führt eine energetische Modernisierung oft zu einer Wertsteigerung des Mehrfamilienhauses und verbessert die Chancen bei einem späteren Verkauf.

Natürlich sind die Kosten einer Sanierung zunächst hoch – doch viele Maßnahmen amortisieren sich schneller, als man denkt. Sie können vierfach von der energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses profitieren: durch die Wertsteigerung der Immobilie, die Amortisierung der Investitionskosten durch Umlage auf die Miete, den Verkauf des von Ihnen erzeugten PV-Stroms und die steuerliche Abschreibung der Investitionskosten. Sie müssen sich nicht für eine dieser Optionen entscheiden, sondern können sie gleichzeitig nutzen. Dies klingt nach einem rechtlichen Schlupfloch, ist aber vom Gesetzgeber so gewollt, um möglichst schnell Mehrfamilienhäuser energetisch zu sanieren.

In diesem Blogartikel beantworte ich Fragen zum richtigen Zeitpunkt der energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses, zum sinnvollen Umfang und zu ihrer Wirtschaftlichkeit. Wichtigen Fragen zur Möglichkeit Investitionskosten auf die Miete umzulegen habe ich einen ausführlichen Absatz gewidmet. So können Sie fundiert entscheiden, wann sich eine Sanierung wirklich lohnt – und welche Maßnahmen die beste Rendite versprechen. Ich zeige in einem konkreten Beispiel auf, dass die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit 20 Wohneinheiten über 20 Jahre fast 500.000 € Profit bringen kann.

Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses führt direkt zu einer deutlichen Wertsteigerung der Immobilie. Eine Studie von Immoscout24 kommt zum Ergebnis, dass Eigenheime mit einem Energieausweis F, G oder H etwa 41 – 51 % günstiger verkauft werden als vergleichbare Immobilien mit einem Energieausweis A. Für Mehrfamilienhäuser existiert solch eine Studie bisher nicht, es ist aber mit ähnlichen Ergebnissen zu rechnen. Mit steigenden Energiepreisen und zunehmenden Anforderungen an die energetische Sanierung, wird der Wert energetisch gut sanierter Mehrfamilienhäusern immer weiter steigen. Und es wird zunehmend schwieriger werden, unsanierte Wohnungen zu vermieten.

Der Energieausweis eines Mehrfamilienhauses entscheidet immer mehr über die Vermietbarkeit der Wohnungen und die potenzielle Höhe der Mieten. Strom- und Heizkosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen und bleiben weiter instabil. Darüber hinaus gibt es immer mehr Menschen, die sich um die Reduzierung ihres ökologischen Fußabdrucks bemühen. Mieter meiden daher zunehmend Wohnungen mit schlechten Energieausweisen.

Andererseits bedeutet dies aber auch, dass energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern Wohnungen attraktiver machen und Mietsteigerungen ermöglichen. Da durch eine umfangreiche energetische Sanierung Heizkosten für die Mieter gesenkt werden, akzeptieren diese höhere Mieten. Je besser die Energieklasse ist, desto höher ist die Mietrendite.

Laut einer Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) akzeptieren Mieter Mieterhöhungen von 0,86 € pro m² zwischen einem A Energieausweis und einem D oder E Energieausweis. Dies entspricht in etwa auch den Einsparungen bei Heizkosten für die Mieter. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 800 m² macht das 8.256 € im Jahr und 165.120 € in 20 Jahren aus. Mit dieser Summe lässt sich bereits ein guter Teil einer umfassenden energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses finanzieren.

Interessant an dieser Studie ist auch, dass dies sich in erster Linie auf Bedarfsausweise bezieht, nur in deutlich geringerem Umfang auf Verbrauchsausweise. Dies ist nicht überraschend, weil die Verbrauchsausweise stark vom individuellen Nutzerverhalten abhängen, während in den Bedarfsausweisen die Energieeffizienz einer Wohnung „neutraler“ dargestellt wird. Vermieter mit guten Energieausweisen sollten daher die Informationen ihrer Bedarfsausweise bei Inseraten verwenden.

Mietsteigerungen durch Sanierungen werden laut der Studie vor allem dann akzeptiert, wenn sie zu einem Energieausweis A oder A+ führen. Bei einem Energieausweis B oder C ist die Möglichkeit die Mieten anzuheben etwas geringer. Ziel einer Sanierung sollte daher möglichst das Erreichen eines Energieausweises A sein.

Die beste Zeit für energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern ist in der Regel so bald wie möglich. In den meisten Fällen sind eine bessere Dämmung, ein Austausch der Heizungsanlage durch eine Wärmepumpe und die Installation einer Photovoltaik-Anlage sehr profitabel. Darüber hinaus stehen dafür umfangreiche, staatlich abgesicherte Kredite mit niedrigen Zinsen zur Verfügung, die nur einen geringen Anteil an Eigenkapital erfordern. Daher entgehen dem Inhaber eines Mehrfamilienhauses jedes Jahr, das er die energetische Sanierung des Gebäudes hinausschiebt, Profite. Es ist immer ratsam, möglichst frühzeitig einen individuellen Sanierungsfahrplan zu erstellen, um die profitabelste Lösung zu finden und einen klaren Zeitplan für die energetische Sanierung des Mehrfamilienhauses festzulegen.

Inhaber oder Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern stehen in der Regel vor der Entscheidung, entweder eine Gesamtsanierung eines Mehrfamilienhauses oder schrittweise mehrere Einzelmaßnahmen durchzuführen. Das gesamte Mehrfamilienhaus in einem Schritt energetisch zu sanieren, erfordert einen höheren Cash-Flow, ist aber insgesamt günstiger, profitabler und weniger unangenehm für die Mieter. Die Wirtschaftlichkeit einer Gesamtsanierung ist in der Regel deswegen besonders hoch, weil nur eine Planung und ein Gerüst notwendig ist und die meisten Bauteile nur einmal angefasst werden müssen. In die Zukunft aufgeschobene Sanierungsschritte werden durch steigende Baukosten in der Regel höher. Und profitieren kann der Inhaber von den Maßnahmen erst, wenn er die Kosten der erfolgten Maßnahmen auf die Miete umgelegt und die Kosten steuerlich abgeschrieben hat. Der beste Zeitpunkt für die energetische Sanierung ist daher meist so bald wie möglich. Wenn der notwendige Cash-Flow für eine Gesamtsanierung vorhanden ist, ist diese Option in der Regel die beste.

Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen schrittweise durchzuführen ist sinnvoll, wenn eine geringere Gesamtinvestition zu einem Zeitpunkt erfolgen soll. In vielen Fällen liegt auch die Förderung von Einzelmaßnahmen höher – der Einbau einer Wärmepumpe als Einzelmaßnahme kann eine Förderung von bis zu 55% erhalten, während die Förderung der Gesamtsanierung in der Regel maximal zu 20% gefördert wird. Sowohl für die Mieter, als auch für Inhaber und Verwaltung bedeuten Einzelmaßnahmen aber, dass sich der Prozess über Jahre und Jahrzehnte hinzieht und es immer wieder zu Baumaßnahmen kommt.

Bis die energetische Gesamtsanierung eines Mehrfamilienhauses in Angriff genommen wird, oder zwischen verschiedenen Einzelmaßnahmen, sollte keine Sanierung eines Bauteils ohne die entsprechende energetische Sanierung durchgeführt werden. Wenn das Dach neu gemacht werden muss, sollte es auch gleich ausreichend gedämmt (teilweise ist dies auch rechtlich verpflichtend) und möglichst mit einer Photovoltaik-Anlage ausgestattet werden. Wenn ein Fenster ersetzt wird, sollte ein möglichst energieeffizientes Fenster eingesetzt werden. Wenn Schäden an einer Wand ausgebessert werden, sollte die gesamte Wand direkt gedämmt werden. Es ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, wenn 10% eines Bauteils (Dach, Wand, Fenster, Kellerdecke) saniert werden, dass dann Mindestwerte für die Energieeffizienz eingehalten werden müssen. Die Wirtschaftlichkeit solcher Maßnahmen ist besonders hoch, weil die energieeffizienz-Mehrkosten amortisiert werden müssen.

Bei kleinen energetischen Sanierungsmaßnahmen ist der Kosten-Nutzen Faktor am höchsten. Diese können in der Regel auch ohne lange Planung umgesetzt werden. Hier eine Auswahl von günstigen Maßnahmen, um die Heizkosten der Mieter direkt zu reduzieren:

• Hydraulischer Abgleich: bei einem hydraulischen Abgleich wird die Leistung aller Heizkörper optimiert. Meist können dadurch die Heizkosten um 10-15% gesenkt werden, in Extremfällen auch um bis zu 40%. Die Kosten dafür liegen zwischen 250 € und 750 € pro Wohneinheit.
• Heizkörperventile modernisieren: durch den Einbau voreinstellbarer Thermostatventile kann die Heiztemperatur exakter reguliert werden, was Heizkosten einspart.
• Anpassung der Heizkurve: oft entspricht die Heizleistung nicht dem tatsächlichen Bedarf. Eine Anpassung in Absprache mit dem Mieter spart Heizkosten, ohne viel Aufwand zu verursachen.
• Heizungsrohre dämmen: die Heizungsrohre in unbeheizten Räumen zu dämmen ist sowieso gesetzlich vorgeschrieben und bringt bei geringen Kosten eine relativ große Einsparung.

Welche energetischen Sanierungsmaßnahmen für ein bestimmtes Mehrfamilienhaus sinnvoll sind, wird im individuellen Sanierungsfahrplan von einem Energieberater analysiert. Darin ist auch eine erste Wirtschaftlichkeitsanalyse von Einzelmaßnahmen und der Gesamtsanierung enthalten.

Um die Kosten und Nutzen transparent zu machen, habe ich ein theoretisches, aber realistisches Beispiel für ein Mehrfamilienhaus mit 8WE, 12 WE und 20WE durchgerechnet.

Dieses Beispiel zeigt: die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist äußerst profitabel. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten liegt der Profit über 20 Jahre bei 314.000 €, bei 20 Wohneinheiten bei 477.000 €. Dies liegt unter anderem daran, dass die Investitionskosten auf die Miete umgelegt werden, nach Amortisierung von sieben bis acht Jahren die Miete aber nicht wieder gesenkt werden muss. Zusätzlich wirkt die AfA steuersenkend und durch den Verkauf des Stroms kann zusätzlich Einkommen bzw. Cashflow generiert werden. Die Rendite eines energetisch sanierten Mehrfamilienhauses mit Energieeffizienzklasse A ist aber deutlich höher, als die eines Mehrfamilienhauses mit Energieausweis Klasse D – H.

Besonders hoch ist der Return on Equity. Dies liegt vor allem daran, dass es umfangreiche staatliche Förderprogramme für die energetische Modernisierung von Mehrfamilienhäusern gibt, mit niedrigen Zinsen. Bei einem Eigenkapitalanteil von 10% liegt der ROE in diesem Beispiel bei über 110%. In vielen Fällen kann man sogar 100% finanzieren lassen.

Äußerst hilfreich für die Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern sind auch die hohen Förderungen. Diese können für die Dämmung bei 20% und für die Wärmepumpe bei 55% liegen. Was es bei der Planung und Beantragung der Förderung zu beachten gibt, finden Sie in diesem Blogbeitrag.

Langfristig hat die Kombination einer ordentlichen Dämmung eines Mehrfamilienhauses, zusammen mit dem Einbau einer Wärmepumpe und der Installation einer Photovoltaik-Anlage den größten Kosten-Nutzen-Faktor für Inhaber und Verwaltung. In der Regel lässt sich nur durch die Kombination dieser drei umfangreichen Maßnahmen ein Mehrfamilienhaus mit Energieausweis D – H zu einem Energieausweis A mit Nutzung von mindestens 65% Erneuerbaren Energien machen. Der Energieausweis A ist in der Regel die Voraussetzung dafür, dass die Mieten so weit angehoben werden können, dass alle Maßnahmen wirtschaftlich sind und sich schnell und nachhaltig rechnen. Gewisse Dämmstandards und der 65% Anteil Erneuerbare Energien sind mittelfristig sowieso vorgeschrieben, sie jetzt schon umzusetzen spart meist viel Geld.

Die Installation einer Photovoltaik-Anlage ist besonders profitabel, weil der gewonnen Strom an die Mieter verkauft werden kann und sie zusätzlich steuerlich absetzbar ist und. Mehr dazu in diesem Blogbeitrag.

Ein besonders guten Kosten-Nutzen-Faktor bei Mehrfamilienhäusern haben in der Regel die Dämmung der obersten Geschossdecke (wenn der Dachboden unbeheizt ist), die Dämmung der Kellerdecke, die Kerndämmung von Außenwänden (ist leider in vielen Gebäuden nicht möglich) und die Dämmung von Heizungsrohren. Dazu mehr in diesem Blogbeitrag. Die Dämmung des Daches bei beheizten Dachböden, der Außenwände, wenn keine Kerndämmung möglich ist und der Austausch von Fenstern sind relativ teuer, aber sie führen zu einer starken Senkung der Heizkosten für die Mieter und ermöglichen somit eine schnelle Amortisation über eine Umlage der Kosten auf die Miete (mehr dazu im nächsten Kapitel).

Wenn die Heizungsanlage des Mehrfamilienhauses über 20 Jahre alt ist, resultiert der Einbau einer Wärmepumpe oder von Split-Klimageräten zum Heizen in einer starken Reduzierung der Heizkosten. Diese Einzelmaßnahme erhält auch eine besonders hohe Förderung. Bei neueren Öl- und Heizkesseln kann der Einbau einer kleineren Wärmepumpe sinnvoll sein, mit der die Hauptheizlast übernommen wird. Die alten Heizkessel müssen dann nur noch an besonders kalten Tagen laufen. Dies ist sowohl bei einer zentralen Heizungsanlage möglich als auch bei Gas-Etagen-Heizungen. Da Heizungen schrittweise 65% Erneuerbare Energien nutzen müssen, ist ein schneller Umstieg auf eine Wärmepumpe oder eine Holzpellet-Heizung sinnvoll.

Die Frage ob und inwiefern energetische Sanierungskosten auf die Miete umgelegt werden können, ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Daher vorab die Warnung: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für eine individuelle Prüfung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Im § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuch wird formuliert: „Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen […] durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“ Laut § 555b gehören zu den umlageberechtigten Modernisierungsmaßnahmen energetische Modernisierungen.

Die aufgrund einer energetischen Modernisierung erfolgte Erhöhungen der monatlichen Mieten darf nicht mehr als 3 € innerhalb von sechs Jahren betragen. Bei der Berechnung der Modernisierungsumlage für ein Mehrfamilienhaus sind die Fördermittel von den Kosten der energetischen Modernisierung abzuziehen. Wichtig ist dabei auch die Trennung zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, weil letztere nicht umlagefähig sind.

Wird ein Dach gedämmt und kostet die Maßnahme 100.000 €, von denen 20.000 € gefördert werden, kann unter Umständen jährlich 6.400 € auf die Mieten umgelegt werden. In diesem Fall lassen sich Dämmmaßnahmen innerhalb von 12,5 Jahren über Mieterhöhung amortisieren.

Mieter werden durch die Umlage nicht finanziell benachteiligt, weil ihre Heizrechnung aufgrund der besseren Dämmung in ähnlicher Höhe sinken wird. Im Idealfall bleibt die Summe aus Miete und Nebenkosten für die Mieter gleich. Überspitzt formuliert: die Mieter zahlen nicht mehr für Gas aus Russland, dem Nahen Osten oder der USA, sondern sie zahlen Ihnen das Geld für die Modernisierung zurück.

Verschiedene Meinungen gibt es dazu, ob und in welchem Fall der Austausch einer Heizungsanlage auf die Miete umgelegt werden darf. Laut einem relativ aktuellen BGB-Urteil ist dies aber wohl auch möglich, selbst wenn die Heizung nicht unmittelbar zu niedrigeren Heizkosten führt, sondern lediglich effizienter arbeitet als die Vorgängerheizung. Umlagefähig sind auch neue Wärmepumpen. Allerdings ist die Erhöhung der monatlichen Miete aufgrund eines Heizungsaustausches auf 0,50 € beschränkt. Werden Förderungen für den Heizungsaustausch in Anspruch genommen, dürfen allerdings bis zu 10% der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Als Inhaber oder Verwalter von Mehrfamilienhäusern müssen die üblichen Regeln für Mieterhöhungen beachtet werden, unter anderem die Ankündigung der Modernisierung und die Mitteilung der Mieterhöhung.

Die Investitionskosten für eine Photovoltaik-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus können in der Regel nicht auf die Miete umgelegt werden. Mit der Photovoltaik-Anlage wird zwar der Bedarf an Primärenergie reduziert, nicht aber der Bedarf an Endenergie (letzteres ist nur bei einer verbesserten Dämmung oder einer neuen Heizungsanlage der Fall). Die überwiegende rechtliche Auffassung im Internet ist daher, dass die PV-Anlage auf einer Mehrfamilienhaus eine Umlage der Investitionskosten auf die Miete nach § 559 BGB grundsätzlich ausschließt.

Die Investitionskosten lassen sich trotzdem doppelt amortisieren: einerseits durch den Verkauf des PV-Stroms an die Mieter oder alternativ durch Nutzung für den Hausstrom beziehungsweise die Wärmepumpe. Andererseits können die Investitionskosten über eine lineare AfA für 20 Jahre mit 5% steuerlich abgeschrieben werden. Die Kombination aus Abschreibung und Stromverkauf reduziert die Amortisationszeit von Photovoltaik-Anlagen und verbessert ihre Wirtschaftlichkeit erheblich.

Umlage von Kosten bei PV-Strom & Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist äußerst profitabel. Mit den richtigen Maßnahmen lässt sich ein Mehrfamilienhaus mit Energieklasse D – H zu einem Mehrfamilienhaus mit Energieklasse A machen. Ein so saniertes Mehrfamilienhaus steigt deutlich im Wert und erlaubt höhere Mieteinnahmen. Weil die Strom- und Heizkosten stärker sinken sollten als die Mieterhöhung ausfällt und der Wohnkomfort steigt, profitieren auch die Mieter von den Maßnahmen.

Grundlage für die Planung einer energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses sollte ein von einem Energieberater erstellter individueller Sanierungsfahrplan sein. Inhaber und Verwaltung des Mehrfamilienhauses sollten anschließend entscheiden, ob sie eine Gesamtsanierung durchführen oder Einzelmaßnahmen. Eine Gesamtsanierung erfordert einen höheren Cash-Flow, ist aber günstiger und profitabler als Einzelmaßnahmen. Bei Einzelmaßnahmen liegt hingegen die Gesamtförderung oft höher, insbesondere wenn eine Wärmepumpe eingebaut wird. Kleinere, günstige Maßnahmen sollten in jedem Fall schnellstmöglich angegangen werden, weil sie sich besonders schnell amortisieren.

Eine energetische Sanierung führt zwar zu hohen Kosten, ist aber auch sehr profitabel. Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit 20 Wohneinheiten kann über 20 Jahre zu Profiten von fast 500.000 € führen. Um vom gesamten Potenzial der Wertsteigerung und der Wirtschaftlichkeit zu profitieren, müssen in der Regel ausreichende Dämmmaßnahmen für die Energieklasse A, der Einbau einer Wärmepumpe und die Installation einer Photovoltaik-Anlage in Kombination angegangen werden.

Profitieren können Inhaber und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern von einer Kombination aus Umlage der Investitionskosten auf die Miete, gleichzeitig ihre Abschreibung über die AfA und den Verkauf des PV-Stroms an die Mieter. Die Amortisationszeit solch eines Gesamtpakets hängt stark von den Gegebenheiten des Gebäudes ab, liegen aber oft unter 10 Jahren. Durch die Verfügbarkeit von staatlich abgesicherten Krediten, die oft nur einen sehr geringen Eigenanteil erfordern, liegt der Return on Equity dieser Maßnahmen mit um die 100% (bei 10% Eigenanteil) besonders hoch.

Welche energetischen Sanierungsmaßnahmen zu welchem Zeitpunkt sinnvoll sind, hängt von den Gegebenheiten des individuellen Mehrfamilienhauses ab. Daher ist eine gute Planung essentiell. Der erste Schritt auf diesem Weg ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Als Klima Coach kann ich für Mehrfamilienhäuser in Berlin und Brandenburg – in Sonderfällen auch in anderen Bundesländern – diesen iSFP mit Partnerunternehmen anbieten. Anschließend kann ich mit Inhabern und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern in die Umsetzung der Maßnahmen gehen. Ich biete dabei ein Rundum-Sorglos Paket an, inklusive Angebots-Einholung, Beratung bei der Auswahl von Angeboten, Koordinierung verschiedener Gewerke und der Präsentation von Vorschlägen in der WEG. Kontaktieren Sie mich gerne für ein kostenloses Erstgespräch.