Photovoltaik-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern sind längst kein Zukunftsthema mehr – sie sind heute eine der profitabelsten Investitionen für Eigentümer und Wohnungsunternehmen. Angesichts steigender Strompreise, gesetzlicher PV-Pflichten in vielen Bundesländern und attraktiver Förderprogramme lohnt es sich, die Installation einer PV-Anlage auf dem Dach Ihres Mehrfamilienhauses voranzubringen. Doch welche Modelle gibt es, welche Kosten entstehen und wie lässt sich der erzeugte Solarstrom am besten nutzen?

In diesem Blogartikel zeige ich Ihnen, wann sich eine Photovoltaik-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus lohnt, mit welchen Investitionskosten man rechnen muss und welche Optionen zur Stromverwertung zur Verfügung stehen – von Mieterstrom über gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) bis hin zur Netzeinspeisung. Außerdem erfahren Sie, wie Eigentümer die Wirtschaftlichkeit maximieren und welche ersten Schritte nötig sind, um eine PV-Anlage erfolgreich umzusetzen.

Mit dem PV-Paket des Klima Coach erhalten Sie nicht nur eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, sondern auch Unterstützung bei der Umsetzung Ihres Photovoltaik Projekts auf einem Mehrfamilienhaus.

Von knapp 3,3 Mehrfamilienhäusern in Deutschland verfügt nur ein Bruchteil über eine Photovoltaik-Anlage. 2024 wurden weniger als 2.000 PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern installiert, die Gesamtzahl stieg also nur um 0,06%. Aus wirtschaftlicher Sicht ist mir diese Zahl völlig unverständlich.

Zwar sind die Installationskosten für eine Photovoltaik-Anlage nicht gering. Die Investitionskosten lassen sich in der Regel aber innerhalb von 10 Jahren amortisieren, oft noch schneller. Da viele Module eine Garantie von 30 Jahren und gute Speicher von 20 Jahren haben, beträgt die Amortisationszeit durch Verkauf des PV-Stroms an Mieter und steuerliche Abschreibungen weniger als die Hälfte der Lebenszeit der Anlage. Dazu kommt eine Wertsteigerung der Immobilie. In Regionen mit einer Photovoltaik-Förderung lässt sich die Wirtschaftlichkeit weiter verbessern. Über die gesamte Lebenszeit gerechnet sind Photovoltaik-Anlagen also äußerst profitabel. Sie lassen sich durch staatlich garantierte, besonders günstige Kredite mit geringen Eigenkapitalanforderungen auch sehr gut finanzieren.

Daher kann man pauschal sagen, dass die Installation einer Photovoltaik-Anlage fast immer wirtschaftlich vorteilhaft ist. Weniger profitabel und oft nicht lohnenswert sind PV-Anlagen nur in den folgenden Fällen:

• ein großer Teil des Daches zeit nach Norden, Nordosten oder Nordwesten,
• ein großer Anteil des Daches ist durch Bäume oder Nachbargebäude stark beschattet,
• das Dach ist durch Fenster und Gauben in sehr viele kleine Teile zergliedert und bietet kaum zusammenhängende freie Flächen oder
• das Dach ermöglicht aus statischen Gründen in seiner jetzigen Form keine Installation einer PV-Anlage.

In einigen dieser Fälle lohnt sich aber stattdessen die Installation einer Fassaden-PV-Anlage. Dies kann man jederzeit durch einen Energieberater oder einen Solateur überprüfen.

Eine PV-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus führt durch den Verkauf des Stroms an die Mieter zu einem stetigem Zusatz-Einkommen. Je später die Anlage installiert wird, desto später können diese Profite erwirtschaftet werden. Unabhängig davon gilt in vielen Bundesländern bei Neubauten oder größeren Dachsanierungen eine PV-Pflicht – wer frühzeitig plant, vermeidet Umsetzungsdruck und profitiert von besserer Termin- und Budgetplanung. Unrentabel würde eine PV-Anlage erst dann werden, wenn sich die Differenz zwischen den Stromkosten der eigenen PV-Anlage und dem allgemeinen Strompreis stark reduziert.

Da eine PV-Anlage fast keine laufenden Kosten verursacht, sind für die Stromgestehungskosten ausschließlich die Investitionskosten für die Anlage relevant. Einmal installiert, bleiben die Kosten für den PV-Strom gleich, sinken inflationsbereinigt sogar.

Die Stromkosten werden dagegen vermutlich auch weiter steigen. In den letzten zwei Jahrzehnten sind die Strompreise in Deutschland dramatisch angestiegen: von knapp 14 ct/kWh (2000) auf fast 47 ct/kWh (2023) – das entspricht einer Steigerung um mehr als 230 %. Zwar reduziert der steigende Anteil Erneuerbarer Energien Preisschwankungen und langfristig die Stromgestehungskosten. Für den Ausbau der Netze werden aber weiterhin hohe Investitionen notwendig sein, die über die Stromkosten amortisiert werden müssen.

Viele Inhaber und Verwalter von Mehrfamilienhäusern meiden die Installation einer Photovoltaik-Anlage, weil die Einspeisevergütung immer weiter sinkt. Die Einspeisung ist aus wirtschaftlicher Sicht aber sowieso nicht sinnvoll. Wenn der Strom an die Mieter verkauft wird oder für Hausstrom beziehungsweise eine Wärmepumpe genutzt wird, ist die Installation einer Photovoltaik-Anlage nach wie vor sehr profitabel.

In erster Linie hängen die Kosten für eine Photovoltaik-Anlage von der Größe und der gewählten Qualität ab. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern gilt, dass jedes Gebäude anders ist. Daher sind die in diesem Blogartikel angegebenen Zahlen mit Vorsicht zu genießen, es sind lediglich auf Durchschnittswerten basierte Schätzungen.

Bei Zahlen zu Kosten einer Photovoltaik-Anlagen, welche Vergleichsportale und eine KI angeben, würde ich vorsichtig sein. Meist können diese nicht den Mehraufwand einer Photovoltaik-Anlage für ein Mehrfamilienhaus berechnen. In der Regel sind Zahlen die man online findet deutlich niedriger, als die Angebote, die man später erhält. Realistische kann man die Kosten erst einschätzen, wenn man Solateure in seiner Region um ein konkretes Angebot für das entsprechende Gebäude bittet.

Der wichtigste Faktor für die Kosten einer Photovoltaik-Anlage ist die Größe. Bei zunehmender Größe nehmen die Kosten für jedes weitere kWp leicht ab. In etwa kann man pro kWp mit Kosten von 1.500-3.000€ rechnen, das hängt von der Voraussetzung des Gebäudes und der Qualität des Anbieters ab.

Wie groß man die PV-Anlage plant, hängt in der Regel von der Größe und Nutzbarkeit des Daches ab. Bei den meisten Mehrfamilienhäusern ist der Strombedarf aller Stromabnehmer deutlich höher als das PV-Potential des Daches. Zwar werden in der Regel nicht alle Inhaber beziehungsweise Mieter den PV-Strom abnehmen wollen, das ist aber normalerweise auch nicht notwendig. In den meisten Fällen sollte man aus wirtschaftlichen Gründen das gesamte sinnvoll nutzbare PV-Potential des Daches ausschöpfen. Das heißt, es sollten alle größeren zusammenhängende Flächen des Daches mit PV-Modulen belegt werden.

Wie viel kWp auf ihrem Dach sinnvoll installiert werden kann, sollten Sie sich von einem Energieberater oder einem Solateur berechnen lassen. Alle Online-Tools, die ich kenne, führen oft zu sehr falschen Ergebnissen. Eine grobe Einschätzung können Sie erhalten, wenn sie auf Google Earth die frei belegbaren Dachflächen Ihres MFH ausmessen (oder noch besser, wenn Sie dies auf Grundlage verfügbarer Baupläne machen).

Leider gilt auch bei Photovoltaik-Anlagen: je besser, desto teurer. Dies bezieht sich einerseits auf PV-Module. Je höher die Leistung pro Modul, je höher die Sicherheit und je schöner anzusehen, desto teurer ist das Modul. Speicher sind dann besonders teuer, wenn sie leistungsstark sind, über viele Funktionen wie ein Home Energy Management System verfügen, eine lange Garantie haben, von einem sehr zuverlässigen Hersteller stammen und eine lange Garantiezeit anbieten. Dasselbe gilt für Wechselrichter, wobei es hier deutlich geringe Qualitäts- und Preisunterschiede gibt wie bei den Speichern.

Nicht unterschätzen sollte man die Qualität des Unternehmens, welche die Anlage installiert und in Betrieb nimmt. Leider gibt es viele schwarze Schafe in der Branche, die nach der Anzahlung verschwinden, mit viel Pfusch arbeiten oder Aufträge extrem langsam abarbeiten. Andererseits gibt es auch einige sehr zuverlässige Unternehmen, die hochwertige Produkte verwenden, Probleme sofort lösen und die wöchentlichen Änderungen in der Branche kennen. Anbieter die etwas teurer als die Konkurrenz sind, dafür aber deutlich bessere Bewertungen erhalten, sind die Zusatzkosten fast immer wert.

Was viele überrascht: die Hauptkomponenten einer Photovoltaik-Anlage – die Module – machen nur 20-30% der Kosten aus. Selbst Premium-Module, die besonders leistungsfähig sind, kosten heute meist nur noch zwischen 250€ und 350 €.

Teurer als die Module ist in der Regel der Speicher, er macht meist Kosten zwischen 30-35% der gesamten Anlage aus. Trotzdem ist ein Speicher fast immer wirtschaftlich sinnvoll, da so ein wesentlich höherer Anteil des Stroms an die Mieter verkauft werden kann.

Wechselrichter und die Arbeitszeit machen jeweils ca. 10% der Gesamtkosten aus. Zusätzlich muss man die Kosten der Unterkonstruktion für die Module, der Elektrik und des Gerüstes beachten.

Jedes Mehrfamilienhaus ist anders. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick, wie hoch die Investition für eine PV-Anlage in etwa sein können und wie die Kosten im Durchschnitt verteilt sind:

In immer mehr Städten und Bundesländern gibt es eine PV-Pflicht für Neubauten, oft auch für sanierte Dächer von Mehrfamilienhäusern. In den meisten Fällen ist eine Mindest-PV-Quote vorgegeben, in Hamburg und Berlin beispielsweise 30%. Viele Eigentümer stehen vor der Frage, ob sie lediglich die geforderten 30% belegen sollen, oder eine größere Fläche.

Eine Photovoltaik-Anlage auf Mehrfamilienhäusern ist vor allem dann profitabel, wenn der Strom in Form des Mieterstroms oder der GGV an die Mieter weiterverkauft wird. Die Umstellung der Zähler, die Einrichtung des Verkaufssystems und die notwendigen Verträge sind dafür relativ kostenintensiv. Für eine 20kWp PV-Anlage sind diese System-Kosten nicht viel höher als für eine 10kWp Anlage. Darüber hinaus ist die Installation einer 20kWp in der Regel nicht doppelt so teuer wie eine 10kWp-Anlage. Es steht bei der 20kWp Anlage aber doppelt so viel Strom zum Verkauf zur Verfügung. Daher ist die Amortisierung bei einer größeren Anlage deutlich schneller. Der Gesamtprofit ist bei der größeren Anlage natürlich auch deutlich höher als bei der kleineren. Daher empfehle ich Inhaber oder Verwaltungen in der Regel die gesamte sinnvoll verwendbare Dachfläche mit PV-Modulen voll zu belegen und nicht nur die Mindestanzahl.

Die Regeln für Ausnahmen und Befreiungen von der PF-Pflicht sind sehr strikt. Ausnahmen von der Pflicht gelten nur für Dächer, deren gesamte Dachfläche nach Norden ausgerichtet ist, deren Statik keine PV-Anlage erlaubt, bei denen Denkmalschutz gilt oder wenn der Bebauungsplan dem entgegensteht. Befreiungen sind in der Regel vorgesehen, wenn eine PV-Anlage nicht wirtschaftlich ist oder nicht finanziert werden kann. Diese Befreiungen werden aber sehr selten gegeben, weil sich fast jede Photovoltaik-Anlage während ihrer Lebensdauer amortisiert und weil umfangreiche, staatlich abgesicherte Finanzierungsförderungen existieren.

Daher empfehle ich von der PV-Pflicht betroffenen Inhabern und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern, nicht zu viel Energie in den Versuch zu stecken, eine Befreiung von der PF-Pflicht zu erhalten. Stattdessen sollte man mit einem Energieberater oder Solateur planen, wie man die Photovoltaik-Anlage möglichst profitabel ausgestaltet.

Für den Strom den die Photovoltaik-Anlage erzeugt haben Sie vier Möglichkeiten:

1. Sie nutzen ihn für den Betrieb der Wärmepumpe und für den Hausstrom

2. Sie verkaufen ihn komplett an ihre Mieter, entweder als Mieterstrom oder über die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

3. Sie speisen ihn ins öffentliche Netz ein

4. Sie nutzen einen Teil für die Wärmepumpe beziehungsweise den Hausstrom und einen Teil verkaufen Sie an die Mieter

Die Eigenstromnutzung im Mehrfamilienhaus kann Stromkosten senken, wirtschaftlich am attraktivsten ist jedoch meist der direkte Verkauf des PV-Stroms an die Mieter.

Die Variante den Strom der Photovoltaik-Anlage für den Betrieb Ihrer Wärmepumpe und des Hausstrom zu nutzen ist die beste Variante für Ihre Mieter. Dadurch können Sie die Kosten des Hausstroms und der Heizung stark reduzieren und ihre Wohnungen attraktiver machen. Sie als Inhaber oder Verwaltung des Mehrfamilienhauses können finanziell davon aber nicht profitieren, weil Sie in diesem Fall keinen Preis für „Ihren“ Strom ansetzen können, sondern lediglich die laufenden Kosten wie Wartung, Versicherungen etc. über die Nebenkosten an die Mieter weitergeben können. Die Investitionskosten können Sie nicht auf die Miete umlegen, sondern lediglich über die AfA abschreiben.

Wirtschaftlich haben Sie den größten Vorteil dann, wenn Sie den gesamten PV-Strom an Ihre Mieter weiterverkaufen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die Mieter diesen abnehmen möchten, zum Kauf zwingen können Sie sie nicht. VREY – ein Anbieter für die Verwaltung der GGV – berichtet aber von einer hohen Teilnehmerquote der Mieter. Wenn Sie den gesamten Strom an die Mieter verkaufen, ist das sehr profitabel. Stromgestehungskosten von ca. 11 Cent stehen erzielbare Strompreise von 0,28 – 0,33 Cent entgegen.

Wenn Sie Bedenken haben, dass genügend Mieter den PV-Strom abnehmen, können Sie einen Teil des PV-Stroms für den Betrieb der Wärmepumpe und den Hausstrom verwenden und den Rest an die Mieter verkaufen. Der Vorteil dieser Option: falls zu wenige Mieter den Strom abnehmen möchten, können sie ihn für den Hausstrom und den Betrieb der Wärmepumpe nutzen. Dadurch reduzieren Sie das Risiko, den Strom ins allgemeine Netz einspeisen zu müssen, weil nicht genügend Mieter den Strom abnehmen.

Bisher haben viele Inhabern von Mehrfamilienhäusern den Strom ins Netz eingespeist, weil sie den Verwaltungsaufwand des Stromverkaufs an die Mieter scheuten. Allerdings ist aufgrund der geringen Einspeisevergütung von 6,8 Cent diese Lösung finanziell wenig attraktiv. Da es mittlerweile viele Anbieter gibt, die den Verwaltungsaufwand des Mieterstrommodells oder der Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung für Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern übernehmen, ist die Einspeisung ist Netz meiner Meinung nach nicht mehr sinnvoll.

Welche Lösung aus wirtschaftlicher Sicht die beste ist, hängt individuell von Ihrem Gebäude und den Zielen der WEG ab. Ich kann Ihnen gerne eine individuelle Wirtschaftlichkeitsanalyse und Förderberatung machen.

Das Mieterstrommodell wurde 2017 eingeführt. Sein Ziel ist es, dass auch Bewohnerinnen und Bewohnern von Mehrfamilienhäusern von vor-Ort produziertem günstigen Solarstrom profitieren können. Eigentümer oder Hausverwaltungen einer Immobilie können Strom aus einer PV-Anlage direkt an die Mieter liefern, gefördert durch den sogenannten Mieterstromzuschlag (2,59 Cent/kWh bei kleinen, 2,41 Cent/kWh bei großen Anlagen). Die Mieter erhalten dadurch sauberen Strom zu einem Preis unterhalb des Grundversorgungstarifs.

Leider wird die Umsetzung des Mieterstroms durch ein Problem begrenzt: der Vermieter muss als vollwertiger Stromlieferant auftreten. Wenn die PV-Anlage zu wenig produziert, muss der fehlende Strom über den regulären Strommarkt eingekauft werden. Dies führt zu umfangreichen Pflichten wie Stromkennzeichnung, Bilanzkreismanagement, Netzentgelten und Meldepflichten gegenüber Behörden. Die dadurch verursachten Verwaltungskosten sind oft höher als der Mieterstromzuschlag und senken die Wirtschaftlichkeit der PV-Anlage.

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) wurde mit dem Solarpaket I im Jahr 2024 als Alternative zum Mieterstrom eingeführt. Dieses Modell zielt darauf ab, die mit dem Weiterverkauf an Mieter verbundene Bürokratie zu reduzieren. Mieter nutzen einen Teil des auf dem Dach produzierten PV-Stroms, behalten aber ihren eigenen Stromliefervertrag für die Reststromversorgung. Der Inhaber beziehungsweise die Verwaltung des Mehrfamilienhauses muss also keinen zusätzlichen Strom einkaufen, sondern stellt lediglich den vor Ort erzeugten Solarstrom zur Verfügung. Dadurch entfällt der Energieversorgerstatus, und die rechtlichen Verpflichtungen sind deutlich geringer als beim Mieterstrommodell. Obwohl es bei der GGV im Gegensatz zum Mieterstrom keinen staatlichen Zuschlag auf den Stromverkauf gibt, ist es oft das profitablere Modell, weil die Einrichtungs- und Verwaltungskosten geringer sind.

Sowohl beim Mieterstrom als auch bei der GGV macht es Sinn, die Verwaltung des Stromverkaufs und die Schnittstelle mit dem Netzbetreiber von einer externen Agentur durchführen zu lassen. Für die einmalige Einrichtung von Mieterstrom oder von GGV sowie dem dafür notwendigen Umbau der Zähler werden in der Regel Kosten von einigen tausend Euro berechnet, abhängig von der Zahl der Wohneinheiten. Bei einige Anbietern ist in diesem Paket aber die komplette Projektumsetzung für die PV-Anlage mit inbegriffen. Für jede Wohneinheit, die den PV-Strom abnimmt, muss mit ca. 100-200€ an jährlichen Gebühren gerechnet werden, die aber teilweise die Gebühren der bisherigen Stromanbieter ersetzen.

In fast allen Fällen ist eine Photovoltaik-Anlage wirtschaftlich sinnvoll. Sie amortisiert sich relativ schnell und ist sehr profitabel. Daher lohnt es sich, möglichst bald eine PV-Anlage zu installieren. Die Kosten sind von den Gegebenheiten des Gebäudes abhängig und können sich zwischen verschiedenen Anbietern stark unterscheiden. Insbesondere die Größe der PV-Anlage und die Qualität der Komponenten und des umsetzenden Unternehmens entscheiden über den Preis. Wenn eine PV-Pflicht gilt, gibt es nur wenige Möglichkeiten, die Installation einer PV-Anlage zu vermeiden – da diese Investition fast immer profitabel ist, stellt dies aber auch kein wirtschaftliches Problem dar.

Zentral für die Profitabilität einer PV-Anlage ist der Verkauf des PV-Stroms an die Mieter. Dafür gibt es mittlerweile zwei konkurrierende System: den Mieterstrom und die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Für eines dieser beiden Systeme muss sich der Inhaber beziehungsweise die Verwaltung entscheiden. Alternativ kann der Strom auch ins Netz eingespeist werden, wegen der mittlerweile recht niedrigen Einspeisevergütung lohnt sich dies aber in der Regel nicht mehr.

● Zusatzerlöse und Rendite für Eigentümer sichern

● Wertsteigerung und Attraktivität der Immobilie erhöhen

● Erfüllung gesetzlicher PV-Pflichten gewährleisten

● Stromkosten für Bewohner dauerhaft senken

Als Klima-Coach unterstütze ich Sie gerne bei der Umsetzung ihres PV-Projekts auf einem Mehrfamilienhaus. Ich kann eine wirtschaftlich sinnvolle PV-Anlage planen, die passenden Angebote heraussuchen, Gewerke koordinieren, den Verkauf des Stroms an die Mieter vorbereiten und Ergebnisse Mietern und Inhabern in der WEG gegenüber präsentieren. Mehr dazu hier.

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