2025 bringt für Eigentümer und Verwalter von Mehrfamilienhäusern klare Vorgaben: Das Gebäudeenergiegesetz, neue Photovoltaik-Regeln in einzelnen Bundesländern und die Heizkostenverordnung setzen verbindliche Leitplanken für Heizung, Dämmung und Energieverbrauch. Diese Pflichten sind nicht optional – sie betreffen alle, die ihre Immobilien sicher und wirtschaftlich in die Zukunft führen wollen.

Gleichzeitig eröffnen die Regelungen Chancen: Wer die gesetzlichen Anforderungen jetzt im Blick hat, kann Maßnahmen so planen, dass sie sich mehrfach auszahlen – durch Rechtssicherheit, Wertsteigerungen, höhere Mieten, geringere Energiekosten, höhere Attraktivität und stabile Werte. Doch welche Pflichten gelten wirklich für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2025? Wo ist sofortiges Handeln gefragt, wo entsteht Spielraum – und wie lassen sich Pflichten mit wirtschaftlichen Vorteilen verbinden?

In diesem Blogbeitrag gebe ich Ihnen einen Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben für 2025, zeige die zentralen Fristen, Pflichten und wirtschaftlichen Hebel und erkläre, warum es sich lohnt, frühzeitig mit einer klaren Strategie zu arbeiten. So können Sie sicher sein, dass Sie nicht nur Pflichten erfüllen, sondern Ihre Immobilie zukunftsfähig und rentabel aufstellen.

Ob Sie ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzen, Teil einer Eigentümergemeinschaft sind oder ein größeres Portfolio betreuen – 2025 bringt verbindliche Vorgaben, die Sie kennen sollten. Nachfolgend ordne ich die relevanten Regeln ohne Alarmismus ein, erkläre, wann welche Vorschrift greift, und zeige, wie sich aus Pflichterfüllung handfeste Vorteile für Betriebskosten, Rentabilität, steuerliche Gestaltung und Wertstabilität entwickeln. Die meisten Vorgaben wirken anlassbezogen und lassen sich mit ohnehin geplanten Investitionen verbinden – genau darin liegt Ihre Chance.

Als Der Klima Coach unterstütze ich Sie dabei, die gesetzlichen Vorgaben nicht nur einzuhalten, sondern wirtschaftlich für sich zu nutzen. Wenn Sie wissen möchten, wie sich diese Vorgaben konkret auf Ihre Immobilie auswirken, können Sie ein kostenloses Erstgespräch mit mir vereinbaren – praxisnah, individuell und unverbindlich.

Ob Sie gerade Instandhaltungen planen, eine Sanierung vorbereiten oder Wohnungen neu vermarkten – 2025 sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben rund um Energie und Sanierung im Blick haben. Für Mehrfamilienhäuser konzentrieren sich die Pflichten auf wenige, dafür entscheidende Stellschrauben.

Dazu gehört, dass neue Heizungen künftig so ausgelegt sein müssen, dass sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Alte Konstanttemperaturkessel, die seit Jahrzehnten laufen, dürfen nicht mehr weiterbetrieben werden. Auch beim Wärmeschutz gibt es klare Vorgaben: Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss ausreichend gedämmt sein, ebenso frei zugängige Leitungen in Keller oder Dachboden.

In einigen Bundesländern greifen zudem Photovoltaik-Pflichten, sobald ein Neubau entsteht oder ein Dach grundlegend saniert wird. Und schließlich spielen auch der Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf sowie die Heizkostenverordnung mit ihrer Pflicht zu fernablesbarer Technik eine wichtige Rolle. Mehr Details und wirtschaftliche Modelle finden Sie in meinem Blogbeitrag Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus, inklusive einer detaillierten Übersicht zu PV-Pflichten und Renditemodellen. Diese Rahmenbedingungen bilden die Grundlage, auf der Sie Ihre Investitionen planen können – mit genug Spielraum, um den richtigen Zeitpunkt und die passende Reihenfolge für Ihr Gebäude festzulegen.

Wichtig ist dabei: Die gesetzlichen Pflichten bedeuten nicht automatisch höhere Kosten. Im Gegenteil – wenn Sie die Maßnahmen geschickt aufeinander abstimmen, können Sie gleich mehrfach profitieren. Investitionen steigern den Wert Ihrer Immobilie, sind steuerlich absetzbar und können auf die Miete umgelegt werden. Zusätzliche Einnahmen können durch den Verkauf des Stroms einer PV-Anlage generiert werden und Ihr Anteil an der CO₂-Steuer sinkt deutlich, sobald das Gebäude energetisch modernisiert ist. Pflicht und wirtschaftlicher Vorteil gehen hier Hand in Hand.

Für Bestandsgebäude schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in § 71 künftig verbindlich vor, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Pflicht gilt, sobald die jeweilige Kommune ihre Wärmeplanung abgeschlossen hat – in Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern spätestens bis zum 30. Juni 2026, in kleineren Gemeinden bis spätestens 30. Juni 2028.

Ab diesem Zeitpunkt gilt: Wer eine neue Heizung einbaut, muss die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien erfüllen. Spätestens dann führt am Umstieg auf eine Wärmepumpe in den meisten Fällen kein Weg mehr vorbei. Damit wird die Wärmepumpe zum neuen Standard für Heizsysteme – sie ist technisch ausgereift, hat im Lebenszyklus die geringsten Kosten, hat einen sehr kleinen Klimafußabdruck und ist für die meisten Bestandsgebäude gut geeignet. Für Eigentümer bedeutet das: Sie müssen nicht in Aktionismus verfallen, aber klug ist es, den Umstieg auf eine Wärmepumpe jetzt schon vorzubereiten, anstatt abzuwarten, bis eine Heizung endgültig ausfällt.

Für Eigentümer und Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern bedeutet das konkret: Wer jetzt handelt, sichert sich Fördermittel und Planungsspielraum. Ohne eine klare Strategie riskieren Sie nicht nur Bußgelder, sondern auch deutlich höhere Betriebskosten. Als Der Klima Coach helfe ich Ihnen, rechtzeitig auf Wärmepumpen und wirtschaftlich sinnvolle Kombinationen mit Photovoltaik umzusteigen.

Neben der 65-Prozent-Pflicht für Erneuerbare Energien schreibt das GEG auch eine klare Austauschpflicht vor: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden (§ 72 GEG). Für Eigentümer bedeutet das, dass ein Heizungstausch nicht aufgeschoben werden kann, wenn ein solches Gerät im Keller steht. Ansonsten können empfindliche Strafen drohen, von bis zu 50.000€. Nutzen Sie diesen Zeitpunkt, um direkt auf eine Wärmepumpe umzusteigen – so vermeiden Sie, in eine Lösung zu investieren, die in wenigen Jahren nicht mehr zulässig ist.

Aus wirtschaftlicher Sicht lohnt sich der Umstieg auf eine Wärmepumpe in der Regel für alle Heizungen, die älter als 20 Jahre sind. Die Preise für Gas und Öl werden mit großer Sicherheit weiter steigen. Auch die Kosten für Vermieter durch die CO²-Abgabe bei Gas– und Ölheizung werden deutlich höher, insbesondere wenn ein Gebäude schlecht saniert ist. Eine Wärmepumpe erhält drei Viertel der von ihr benötigten Energie gratis durch die Umweltwärme und das verbleibende Viertel kommt aus dem Stromnetz, oder im besten Fall von der eigenen Photovoltaik-Anlage. Die Kosten für die CO²-Abgabe entfallen zum großen Teil. Darüber hinaus erhält man derzeit noch bis zu 55% Förderung für Wärmepumpen, wenn eine alte Gas- oder Ölheizung dadurch ersetzt wird.

Wichtig ist, die Reihenfolge für den Umstieg auf eine Wärmepumpe richtig zu planen. Meist beginnt es mit der Dämmung des Gebäudes – ob Dach, Fassade oder Fenster. Denn je weniger Wärme verloren geht, desto effizienter arbeitet die Wärmepumpe und desto geringer sind die verbleibenden Energiekosten. In vielen Bestandsgebäuden sind die bestehenden Heizkörper dafür völlig ausreichend, ein kompletter Austausch ist oft nicht notwendig.

Wer diese Schritte rechtzeitig angeht, vermeidet nicht nur den Druck späterer Fristen, sondern profitiert auch finanziell: die nach der üppigen Förderung verbleibenden Investitionskosten lassen sich jährlich zu acht Prozent auf die Miete umlegen und gleichzeitig steuerlich absetzen. Dazu kommt, dass die vom Vermieter zu zahlende CO₂-Steuer erheblich sinkt. Und wer zusätzlich Photovoltaik einbindet, kann den erzeugten Strom an die Bewohner verkaufen. Drüber hinaus steigt der Wert der Immobilie. So verbinden Sie die Einhaltung gesetzlicher Pflichten mit einer Investition, die Ihre Immobilie wertvoller, wirtschaftlicher und zukunftssicher macht.

Für einen kleinen Anteil der Mehrfamilienhäuser im Bestand wird der Einbau einer Wärmepumpe allein nicht ausreichen, oder nicht die wirtschaftlich sinnvollste Alternative. Wenn eine alleinige Wärmepumpenlösung nicht umsetzbar ist, kann eine Wärmepumpe im Hybridsystem mit einem weiteren Wärmeerzeuger betrieben werden. Dies kann ein alter Gas- oder Ölkessel sein, der aber schrittweise auf Biomasse umgestellt werden muss. Manchmal ist auch eine Holzpellet-Heizung eine sinnvolle Alternative, oder die Verwendung von Solarthermie. Letzteres lässt sich besonders gut mit einer Wärmepumpe kombinieren. Fernwärme kann eine Alternative sein, wenn sie vor Ort verfügbar ist, ist aber in den meisten Fällen teurer und weniger flexibel als eine Wärmepumpenlösung.

Die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel ist nur ein Teil des Bildes. Für Eigentümer entscheidend ist, den Zeitpunkt eines Heizungstauschs nicht isoliert zu sehen, sondern in eine Gesamtstrategie einzubetten. Dabei sollte vor allem ein klarer Maßnahmen– und Zeitplan zu ausreichender Dämmung, Einbau einer Wärmepumpe und Installation einer Photovoltaik-Anlage aufeinander abgestimmt und die Wirtschaftlichkeit des gesamten Maßnahmenpakets berücksichtigt werden. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft, Reihenfolge und Förderungen optimal zu nutzen – und vermeidet teure Doppelarbeiten. Wer darüber hinaus jetzt schon hydraulischen Abgleich, Regelungsoptimierung oder einen Pumpentausch mitdenkt, schafft die Grundlage für eine künftige Wärmepumpe – und profitiert sofort von effizienterem Betrieb.

Die Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen ist Pflicht, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist. Als Mindestwärmeschutz gilt nach Gebäudeenergiegesetz, dass die Wärmedurchlässigkeit der Decke einen bestimmten Grenzwert nicht überschreiten darf – praktisch heißt das: ist die Decke ungedämmt oder nur sehr schwach gedämmt, besteht Handlungsbedarf. Die Pflicht gilt für nahezu alle beheizten Mehrfamilienhäuser, unabhängig vom Baujahr; Ausnahmen bestehen nur, wenn die Decke bereits ausreichend gedämmt ist oder das Gebäude ohnehin umfassend saniert wird. Wenn das Dach unbeheizt ist, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke ausreichend. Dies ist eine schnelle und kostengünstige Maßnahme, die sich sehr schnell amortisiert. Wenn die Etage direkt unter dem Dach beheizt ist, muss das Dach selbst gedämmt werden. Dies ist teurer, aber gesetzlich vorgeschrieben und mittelfristig auch wirtschaftlich sinnvoll.

Ungedämmte Leitungen in Keller oder Dachboden führen zu großen Energieverlusten. Das Nachrüsten ist gesetzlich vorgeschrieben, läuft technisch unkompliziert ab, ist sehr günstig und hat eine der schnellsten Amortisationsraten im Energieeffizienzbereich. Gerade in Mehrfamilienhäusern mit langen Leitungswegen zeigt sich der Effekt deutlich in der Bilanz. Die Maßnahme kostet meist nur wenige Euro pro Meter Rohr und senkt die Betriebskosten sofort.

Die oft erwähnte Zwei-Jahres-Frist nach Eigentümerwechsel gilt nur für Ein– und Zweifamilienhäuser. Im Mehrfamilienhaus greifen die Nachrüstpflichten unabhängig davon. Für Eigentümer heißt das: Ein Eigentümerwechsel verschafft keinen Aufschub – wenn Nachrüstungen anstehen, müssen sie zeitnah umgesetzt werden. Gerade deshalb ist es sinnvoll, die Anforderungen frühzeitig zu prüfen und in eine übergeordnete Sanierungsstrategie einzubetten. So vermeiden Sie unnötige Doppelarbeiten und sichern die Wirtschaftlichkeit Ihrer Maßnahmen. Welche Schritte in Ihrem konkreten Fall erforderlich sind, erläutere ich detailliert in meinem Beratungspaket für Energie Einsteiger oder deutlich detaillierter und mit Umsetzungsunterstützung in meinem Online Kurs.

Eine bundesweite Pflicht zur Installation von Photovoltaik gibt es bislang nicht. Die meisten Bundesländer haben jedoch eigene Regelungen eingeführt, die vor allem bei Neubauten und bei grundlegenden Dachsanierungen greifen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet das: Wer ein Dach saniert, muss die Installation einer PV-Anlage in vielen Regionen verpflichtend mit einbeziehen. Doch auch ohne gesetzliche Pflicht lohnt es sich, Photovoltaik zu installieren – unabhängig davon, ob Dacharbeiten anstehen. Jede ungenutzte Dachfläche verschenkt Renditepotenzial. Einen detaillierten Überblick über Chancen, PV-Pflichten der Länder und Vermarktungsmodelle im Mehrfamilienhaus und Modelle finden Sie in meinem Blogbeitrag Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus: So profitieren Sie als Eigentümer.

Photovoltaik gehört zu den Investitionen mit der besten Rendite im Gebäudebestand. Wirtschaftlich am profitabelsten ist nicht die Nutzung für Allgemeinstrom, sondern der Verkauf des erzeugten PV-Stroms an die Bewohner. Über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) –in manchen Fällen alternativ über Mieterstrommodelle – sichern sich Eigentümer stabile Einnahmen, während die Mieter von spürbar günstigeren Strompreisen profitieren. So entsteht eine klassische Win-win-Situation, die weit über eine reine Nebenkostenersparnis hinausgeht. Als Der Klima Coach berate ich Sie detailliert, welches Modell in Ihrem Bestand die höchste Rendite verspricht und wie sich Förderungen optimal nutzen lassen.

Darüber hinaus können die Investitionskosten steuerlich abgeschrieben werden. Auf die Miete können die Investitionskosten aber in der Regel nicht umgelegt werden. In einigen Regionen ist auch eine Förderung des Speichers oder der gesamten Anlage möglich.

Zusätzlich reduziert der Eigenverbrauch von PV-Strom für Wärmepumpen die CO₂-Bilanz und kann die Betriebskosten der Heizung senken – der größte wirtschaftliche Hebel bleibt jedoch die direkte Stromvermarktung an die Mieter. In vielen Fällen ist die Kombination einer PV-Anlage mit Wärmepumpe sinnvoll – einerseits sinken dadurch die Kosten der CO²-Steuer, andererseits werden oft zusätzliche Förderungen möglich. Das stärkt die Gesamtrendite der Photovoltaik im Mehrfamilienhaus, ohne die Priorität der Stromvermarktung an Mieter zu verändern.

Was man bei der Planung einer PV-Anlage berücksichtigen sollte, insbesondere wenn man bei PV-Pflichten lediglich die Mindestanforderungen erfüllen möchte: Je größer die Anlage, desto stärker sinken die spezifischen Kosten pro Kilowattpeak. Das heißt: eine voll belegte Dachfläche bringt nicht nur mehr Stromertrag, sondern verbessert auch die Gesamtrendite der Investition.

Der Energieausweis ist Pflicht und muss bereits bei Verkauf oder Vermietung vorliegen – nicht erst beim Vertragsabschluss. Anzeigen müssen Angaben wie Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse enthalten. Wer den Energieausweis frühzeitig vorbereitet und die Pflichtangaben in Vorlagen hinterlegt, reduziert Fehler, vermeidet Bußgelder und beschleunigt den gesamten Prozess.

Nach erfolgten energetischen Maßnahmen zahlt sich ein aktualisierter Bedarfsausweis doppelt aus: Er macht Fortschritte transparent und unterstützt Gespräche mit Banken und Investoren. Gleichzeitig stärkt er die Position in der Vermietung, weil er die geringeren Energiekosten transparent macht.

Bis Ende 2026 müssen alle Bestandsgebäude mit fernablesbarer Messtechnik ausgestattet sein. Sobald die Technik installiert ist, sind monatliche Verbrauchsinformationen für die Mieter Pflicht. Wer die Umrüstung mit anderen Sanierungsarbeiten bündelt und auf Geräte setzt, die auch in Zukunft mit neuer Software oder zusätzlicher Technik zusammenarbeiten können, spart Aufwand bei der Abrechnung, erkennt Auffälligkeiten früh und reduziert Rückfragen in der Kommunikation.

Auch wenn schnelle Maßnahmen gesetzlich gefordert sind und wirtschaftlich sinnvoll sind, ist eine gründliche Planung essenziell. Ansonsten kommt es zu Mehrkosten und es werden große wirtschaftliche Potenziale verschenkt. In der Regel ist die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) unerlässlich, oder zumindest eine Beratung durch einen qualifizierten Energieberater zu sinnvollen Maßnahmen.

Dämmung von Leitungen und Geschossdecken sind schnell umgesetzt, bringen messbare Effekte und schaffen die Grundlage für effizientere Heizsysteme.

Mit der Pflicht für 65% Erneuerbare Energien beim Heizen rückt die Wärmepumpe auch im Bestand in den Mittelpunkt. Prüfen Sie frühzeitig Dämmung, Heizflächen und den Stromanschluss – so schaffen Sie die Grundlage für ein effizientes System. Wer rechtzeitig plant und umsetzt, nutzt Förderungen und Umlagevorteile. Fernwärme oder hybride Lösungen sind nur in Ausnahmefällen wirtschaftlich sinnvoll.

Eine PV-Anlage gehört in jede Dachplanung. Das steigert die Wirtschaftlichkeit, erfüllt Landesvorgaben und verbessert die CO₂-Bilanz. In jedem Jahr ohne laufende PV-Anlage entgehen dem Eigentümer Gewinne. Und für die Finanzierung ist kaum eigenes Kapital notwendig.

Alle gesetzlichen Pflichten lassen sich wirtschaftlich positiv nutzen – von der Umlage der Investitionskosten auf die Miete, über die steuerliche Absetzbarkeit einzelner Maßnahmen bis hin zu stabilen Einnahmen durch Photovoltaik und einer spürbaren Entlastung bei der CO₂-Steuer. So werden gesetzliche Vorgaben zu einem Hebel für Wertsteigerung und sichere Erträge.

Die gesetzlichen Pflichten 2025 sind klar: 65% erneuerbare Energien bei neuen Heizungen, Austausch alter Konstanttemperaturkessel, Pflichtdämmungen an Decken und Leitungen, PV-Vorgaben der Länder sowie Energieausweis und Heizkostenverordnung. Wer diese Vorgaben bei seiner Planung respektiert, gewinnt doppelt – Rechtssicherheit und wirtschaftliche Vorteile. Mit der richtigen Strategie wird die Energiewende im Mehrfamilienhaus nicht zur Belastung, sondern zur Investition in Wertsteigerung, wirtschaftlich enorm profitabel und bringt Zukunftssicherheit. Als Klima Coach zeige ich Ihnen, wie Sie gesetzliche Pflichten Schritt für Schritt in wirtschaftliche Vorteile verwandeln.