Wenn Sie beim Thema Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus zuerst an „zu teuer, zu kompliziert, noch nicht ausgereift und nichts für mein Mehrfamilienhaus“ denken, sind Sie in bester Gesellschaft. Genau so höre ich es täglich von Eigentümern und Verwaltungen. Und ja: Ohne passende Voraussetzungen, saubere Auslegung und klare Abläufe wird eine Wärmepumpe im Bestand nicht gut funktionieren und nicht wirtschaftlich sein. Entscheidend ist, die Wärmepumpe richtig anzugehen: Mit klarer Analyse und guter Planung lässt sich für fast jedes Mehrfamilienhaus eine Wärmepumpen-Lösung finden, die zuverlässig funktioniert und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Die Wärmepumpe wird zum Standard Heizsystem, auch für Mehrfamilienhäuser im Bestand. Da drei Viertel der von ihr benötigten Energie gratis aus der Umwelt kommt, ist sie schlichtweg die effizienteste und damit günstigste Lösung. Gleichzeitig steigen die CO₂-Steuer und die Energiepreise kontinuierlich an – alte Öl- und Gasheizungen machen den Heizungstausch im Mehrfamilienhaus damit nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich unausweichlich. Der Umstieg auf Wärmepumpen wird mir der neuen 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien zusätzlich beschleunigt.

Was das konkret für Ihr Mehrfamilienhaus bedeutet, erläutere ich in diesem Blogbeitrag. Sie erfahren hier kompakt,

• welche Wärmepumpen-Typen es gibt und wie sie funktionieren,
• welche Voraussetzungen (Dämmung, Heizflächen, hydraulischer Abgleich) notwendig sind und welche Herausforderungen (Schall, Aufstellorte, Genehmigungen, Netzanschluss) gelöst werden müssen,
• welche Variante zu welchem Haus passt: zentral fürs ganze Gebäude, etagenweise, wohnungsweise oder als Mischlösung mit einem kalten lokalen Nahwärmenetz,
• und wie Sie Förderung, Umlage auf die Miete, steuerliche Abschreibung und reduzierte CO₂-Steuern zu einer belastbaren Wirtschaftlichkeitsrechnung verbinden,
• wie Photovoltaik im Mehrfamilienhaus und Lastmanagement Betriebskosten senken und die Versorgung stabilisieren.

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Eine Wärmepumpe nutzt die Umweltwärme und verstärkt sie. Die am häufigsten angezapften Quellen sind Außenluft, Erdreich und Grundwasser. Mit ca. 85% ist die Verwendung der Außenluft für sogenannte Luft-Luft und Luft-Wasser-Wärmepumpen die häufigste Variante, die auch für die meisten Mehrfamilienhäuser in Frage kommt.

Der technische Ablauf ist immer derselbe: Ein Kältemittel nimmt die Wärme der Umweltwärme bei niedriger Temperatur auf, ein Verdichter hebt das Temperaturniveau an und ein Wärmetauscher gibt die Energie an Heizung und Warmwasser ab. 

Während die Installation von Luft-Wasser und Luft-Luft-Wärmepumpen relativ unkompliziert ist, müssen für die Nutzung der Erdwärme spezielle Kollektoren oder Sonden in die Erde eingebracht werden. Dies ist nicht günstig, dafür erfordert diese Wärmepumpe weniger Strom für den laufenden Betrieb, weswegen sie oft geringere Lebenszykluskosten als Luft-Wasser Wärmepumpen hat.

Für die Wasser-Wasser-Wärmepumpen müssen neue Brunnen gebohrt werden. Insbesondere in urbanen Regionen wird selten die erforderliche Genehmigung für Wasser-Wasser Wärmepumpen erteilt, weswegen sie für die meisten Mehrfamilienhäuser im Bestand nicht in Frage kommen.

Oft wird über die Effizienz einer Wärmepumpe gesprochen. Diese drückt aus, wie viel elektrischen Strom die Wärmepumpe für den laufenden Betrieb braucht. Je höher die Effizienz, desto weniger Strom wird benötigt und desto geringer die laufenden Kosten.

Die Effizienz wird in zwei verschiedenen Zahlen ausgedrückt. Der Coefficient of Performance (COP) beschreibt die Effizienz an einem Normbetriebspunkt im Teststand. Diese Zahl ist normalerweise deutlich besser als die spätere Realität, aber vor Einbau der Wärmepumpe ist es der einzige Wert, um verschiedene Modelle zu vergleichen.

Wichtiger im Alltag ist die Jahresarbeitszahl (JAZ). Sie drückt aus, wie viele Kilowattstunden Wärme aus einer Kilowattstunde Strom erzeugt werden. In gut geplanten Mehrfamilienhäusern sind 3–4 ein realistischer Bereich. Bei einer Jahresarbeitszahl von 3 werden 75% der Heizenergie gratis durch die Umweltwärme zur Verfügung gestellt, für die verbleibenden 25% wird elektrischer Strom gebraucht. Bei einer JAZ von 4 wird nur für 20% der Heizenergie Strom benötigt.

Entscheidend für die Effizienz einer Wärmepumpe sind niedrige Vorlauftemperaturen, ausreichend dimensionierte Heizflächen, eine saubere Hydraulik und eine korrekt berechnete Heizlast. In den meisten Mehrfamilienhäusern lassen sich diese Vorgaben erreichen und selbst für die anderen Fälle gibt es Wärmepumpen-Lösungen.

Wärmepumpen arbeiten am besten mit niedrigen Vorlauftemperaturen. Je weniger das Wasser aufgeheizt werden muss, welches über die Leitungen in die Heizkörper fließt, desto kleiner kann die Wärmepumpe sein und desto weniger Strom braucht sie im laufenden Betrieb.

Voraussetzung dafür ist eine ordentliche Dämmung von Dach, Fassade, Kellerdecke und Fenstern. Einige dieser Dämmmaßnahmen sind gesetzlich sowieso vorgeschrieben, andere machen Sinn, weil sie die Heizkosten enorm reduzieren und schnell amortisiert sind. Das heißt aber nicht, dass ein Mehrfamilienhaus erst für viele hunderttausende Euro saniert werden muss, bevor eine Wärmepumpe eingebaut werden kann. Ob eine leistungsstärkere Wärmepumpe oder eine bessere Dämmung die wirtschaftlich sinnvollere Variante ist, oder ob es andere Lösungen gibt, muss tatsächlich für jedes Gebäude separat geprüft werden.

Ob die bestehenden Heizkörper ausreichen, hängt von der erforderlichen Heizlast ab, also von der genauen Größe jedes einzelnen Zimmers und der erforderlichen Temperatur. In den meisten Mehrfamilienhäusern sind sie groß genug, um mit niedrigeren Vorlauftemperaturen zu arbeiten. In einzelnen Fällen ist aber der Austausch von einzelnen Heizkörpern wirtschaftlich sinnvoll – dies ermöglicht eine niedrigere Vorlauftemperatur und spart über den gesamten Lebenszyklus viel Geld, im Vergleich zu einer überdimensionierten Wärmepumpe.

Am Anfang der Planung für eine Wärmepumpe steht also eine genaue Heizlastberechnung, die von einem Fachplaner oder Energieberater erstellt werden sollte.

Nach dem Einbau der Wärmepumpe ist ein hydraulischer Abgleich Pflicht, also eine genaue Einstellung des gesamten Heizsystems. Nur so wird jeder Heizkörper gleichmäßig mit Wasser versorgt, was die Effizienz steigert und bis zu 15% Heizkosten spart. Zusätzlich verbessern einfache Maßnahmen wie Rohrdämmung oder moderne Thermostatventile den Betrieb und helfen, die Anlage optimal auszunutzen.

Bei einer zentralen Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus versorgt eine relativ große Wärmepumpe alle Wohneinheiten über das bestehende Heiznetz. Sie ist besonders geeignet für Mehrfamilienhäuser, die bisher durch einen zentralen Gas- oder Öl-Kessel beheizt wurden.

Besonders verbreitet ist dafür die Luft-Wasser-Wärmepumpe, die vergleichsweise einfach zu installieren ist. In der Regel wird eine Außeneinheit vor dem Gebäude oder auf dem Dach aufgestellt und die Inneneinheit im Keller oder auf dem Dachboden.

Eine Alternative dazu ist eine Sole-Wasser-Wärmepumpe, welche die Erdwärme über Sonden oder Kollektoren nutzt und noch effizienter arbeitet, aber höhere Investitionen erfordert. Wenn Platz für Erdkollektoren oder Sonden vorhanden ist und die erforderlichen Genehmigungen erhalten werden, ist dies für den gesamten Lebenszyklus meist die beste Lösung.

In vielen Fällen macht es Sinn, zwei separate Wärmepumpen zu installieren: eine nur in der kalten Jahreszeit benötigte Wärmepumpe für das Heizwasser mit einer moderaten Temperatur und einer kleineren, ganzjährigen Wärmepumpe für das Brauchwasser für Dusche und co.

Für eine zentrale Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus sind ausreichende Flächen für Technikräume, Speicher und Außengeräte notwendig. Besonders bei Bohrungen für die Nutzung der Erdwärme können Genehmigungsverfahren aufwendig sein und werden gerade in urbanen Quartieren oft nicht erteilt. Sorgfältig müssen die Schallemissionen der Außengeräte berücksichtigt werden. Aber auch dafür gibt es fast immer Lösungen, beispielsweise durch schallmindernde Gehäuse.

Bei diesem Konzept erhält jede Etage eine eigene Wärmepumpe, meist als Luft-Wasser-Wärmepumpe ausgeführt. Jede Einheit arbeitet unabhängig, sodass eine hohe Versorgungssicherheit besteht – fällt eine Anlage aus, bleiben die übrigen Etagen versorgt.

Eine Wärmepumpe-Etagenheizung ist besonders geeignet, wenn bereits Etagenheizungen bestehen. Auch bei Sanierungen in Teilschritten – etwa wenn nicht alle Wohnungen gleichzeitig modernisiert werden – ist diese Lösung praktisch. Damit ist sie für viele Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern im Bestand eine flexible Alternative.

Für jede Etage ist ein eigenes Außengerät notwendig, sodass ausreichend Platz benötigt wird, entweder an der Fassade oder auf dem Dach. Kreative Lösungen müssen vor allem bei Mehrfamilienhäusern im Denkmalschutz gefunden werden. Auch muss der Schallschutz bei der Planung berücksichtigt werden, damit sich die Schallwellen der einzelnen Außengeräte nicht gegenseitig verstärken. Da die Geräte immer leider werden, tritt dieses Problem aber immer weiter in den Hintergrund. Wichtig ist eine transparente Abrechnung pro Etage, damit die Kosten verursachungsgerecht verteilt werden können.

Bei dieser Variante hat jede Wohnung ihre eigene Wärmepumpe – als Luft-Wasser-Wärmepumpe oder als Luft-Luft-Wärmepumpe. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe entzieht der Außenluft Energie und erwärmt damit Heizungswasser und Warmwasser für die Wohnung.

Eine Luft-Luft-Wärmepumpe funktioniert ähnlich wie eine moderne Klimaanlage: Sie nutzt die Außenluft und gibt die Wärme direkt als Warmluft in die Räume ab. Zwar werden für jeden regelmäßig benutzten Raum eine eigene Luft-Luft-Wärmepumpe benötigt, aber wegen ihrer niedrigen Kosten können mehrere dieser Mini-Wärmepumpen oft günstiger sein als einer für die gesamte Wohnung. Sie haben aber ästhetische Nachteile.

Mit beiden Varianten kann man bei den meisten Modellen die Wohnung im Sommer auch kühlen, was einen echten Mehrwert für die Mieter darstellt.

Eine weitere Möglichkeit ist ein lokales kaltes Nahwärmenetz: Eine zentrale Wärmepumpe erzeugt für das gesamte Haus eine Vorwärme von ca. 20 – 25°C, wofür nur eine relativ kleine und günstige Wärmepumpe notwendig ist. Dieses Wasser wird zu sehr kleinen Wärmepumpen in jeder Wohnung geleitet, wo es auf die notwendige Heizwärme und Brauchwasser erhitzt wird. Diese Lösung funktioniert auch bei denkmalgeschützten Gebäuden, da keine Außengeräte für jede Wohnung oder Etage benötigt werden.

In vielen Häusern gibt es sehr unterschiedliche Interessen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum einen haben Vermieter andere Interessen als Selbstnutzer. Zum anderen denken einige Inhaber wirtschaftlich langfristig, während andere Anfangsinvestitionen möglichst vermeiden möchten. In diesem Fall ist die wohnungsweise Wärmepumpe eine passende Lösung. Auch wenn in Eigentümergemeinschaften Wohnungen schrittweise saniert werden, bietet dieses Konzept große Flexibilität. Als dezentrale Wärmepumpe ermöglicht es, einzelne Wohneinheiten unabhängig zu modernisieren.

Die Investitionskosten für eine Wärmepumpen-Lösung hängen stark von der gewählten Variante ab: Zentrale Systeme sind pro Kilowatt Heizleistung meist günstiger, während wohnungsweise Lösungen höhere Investitionen pro Einheit erfordern. Auch Gebäudestruktur und gewählte Technik spielen eine entscheidende Rolle.

Nachfolgend eine grobe Schätzung – abhängig vom Gebäude kann die Lösung am Schluss aber auch deutlich günstiger oder teurer sein. Aber so bekommen Sie ein etwas besseres Gefühl.

Der Strombedarf variiert je nach der Effizienz der Wärmepumpe und dem Gebäudezustand. Man kann den derzeitigen Gasverbrauch in kWh in etwa durch vier teilen, um den zukünftigen Stromverbrauch zu erhalten. In der Regel gilt: je höher die Anfangsinvestitionen, desto günstiger die laufenden Kosten und desto geringer sind Lebenszykluskosten.

Der Wartungsaufwand fällt deutlich geringer aus als bei Gas- oder Ölheizungen. Wenn die Wärmepumpe einmal richtig justiert ist, reicht meist eine Fernwartung aus.

Mit der Förderung über das BEG-Programm der KfW und der BAFA sind Zuschüsse von bis zu 55% möglich. Sie setzen sich zusammen aus 30% Grundförderung, ergänzt durch 5% Effizienz-Bonus (z.B. bei Nutzung von Erdreich, Wasser, Abwasser oder natürlichen Kältemitteln) sowie bis zu 20% Heizungs-Tausch-Bonus beim Ersatz alter Öl-, Kohle- oder Gasheizungen. Zusätzlich lassen sich KfW-Kredite nutzen, um die Finanzierung zu sichern. Damit sind Förderungen für Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern ein zentraler Bestandteil jeder Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Nach §559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Vermieter 8% der Investitionskosten jährlich als Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen. Dies ist beschränkt auf maximal 3€ pro m², darf aber auf die erlaubte Miethöhe in Abhängigkeit der Vergleichsmieten aufgeschlagen werden. Nach 12,5 Jahren ist die Investition allein dadurch amortisiert, die Miete muss zu diesem Zeitpunkt aber nicht wieder gesenkt werden. Mieter zahlen trotzdem im Schnitt nicht mehr, weil ihre Heizkosten stark sinken.

Die steuerliche Abschreibung einer Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus erfolgt in der Regel über die AfA (Absetzung für Abnutzung), also verteilt über die gewöhnliche Nutzungsdauer. Damit lassen sich die Investitionskosten planbar auf mehrere Jahre verteilen und die Steuerlast mindern. In vielen Fällen sind zusätzlich Sonderabschreibungen möglich, die einen Teil der Kosten schon in den ersten Jahren steuerlich wirksam machen. Gerade bei größeren Investitionen in Mehrfamilienhäuser verbessert das die Gesamtrendite deutlich, weil Eigentümer neben den laufenden Einsparungen und höheren Mieteinnahmen auch eine unmittelbare steuerliche Entlastung erhalten.

Mit einer Wärmepumpe reduziert sich die CO₂-Steuer für das Gebäude erheblich, da kaum fossile Energieträger eingesetzt werden. Da das Mehrfamilienhauses in der Regel in eine deutlich bessere Energieklasse fällt, wird darüber hinaus der Anteil des vom Vermieter zu tragenden Anteils der CO²-Steuer deutlich gesenkt.

Wer im eigenen Haus wohnt, senkt mit einer Wärmepumpe die Energiekosten besonders stark. Da ein Großteil der benötigten Wärme aus kostenloser Umweltenergie stammt, sind die laufenden Kosten deutlich geringer als bei fossilen Heizungen. Gleichzeitig macht der Umstieg unabhängiger von steigenden Öl- und Gaspreisen und schafft mehr Planungssicherheit für die Zukunft.

Ein verbesserter energetischer Standard erhöht den Wert eines Mehrfamilienhauses deutlich, insbesondere wenn dadurch eine Energieklasse A oder A+ erreicht wird. Durch eine bessere Energieeffizienzklasse sinken die Nebenkosten für die Bewohner, was die Wohnungen attraktiver macht und die Vermietbarkeit verbessert. Gleichzeitig steigt auch der mögliche Verkaufspreis, weil Käufer die dauerhaft niedrigeren Betriebskosten einrechnen und ein zukunftssicher modernisiertes Gebäude höher bewerten. So profitieren Eigentümer sowohl von stabileren Mieteinnahmen als auch von einem steigenden Kapitalwert.

Viele fragen sich, wo der Nutzen einer Kombination von Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage im Mehrfamilienhaus liegt. Im Sommer ist der PV-Ertrag am höchsten, während die Wärmepumpe kaum Strom braucht. Im Winter ist dagegen der Strombedarf der Wärmepumpe am höchsten, während die PV-Anlage nur noch wenig Strom liefert.

Sinnvoll ist die Kombination vor allem im Frühjahr und Herbst: Dann erzeugt die Photovoltaik-Anlage noch spürbar Strom, während die Wärmepumpe bereits regelmäßiger arbeitet. Mit einer passenden Steuerung lässt sich dann die Warmwasserbereitung oder ein kurzer Heizbetrieb in die sonnigen Stunden legen, insbesondere auf Zeiten, wenn die Mieter einen geringen Strombedarf in ihren Haushalten haben.

Für die Verwendung des Stroms von der PV-Anlage eines Mehrfamilienhauses gibt es vier theoretische Optionen:

• ins allgemeine Netz einspeisen
• für den Hausstrom wie Licht und Fahrstuhl verwenden
• an die Bewohner weiterverkaufen oder
• für den Betrieb der Wärmepumpe verwenden.

Wirtschaftlich am sinnvollsten ist es, wenn er in erster Linie an die Bewohner verkauft wird. Über ein gemeinschaftliches Gebäudeversorgungskonzept (GGV) oder ein Mieterstrommodell lässt sich der PV-Strom für rund 24 bis 28 Cent pro Kilowattstunde verkaufen – günstiger für die Mieter als der Marktpreis, und für den Eigentümer ein direkter Beitrag zur Refinanzierung der Investition.

Für den Betrieb der Wärmepumpe ist die wirtschaftlichste Lösung, sie in erster Linie mit Netzstrom zu betreiben, da dieser Kostenblock vollständig auf die Nebenkosten umgelegt wird. Aus Sicht des Inhabers kann man hier weder Geld verlieren, noch gewinnen, weil es ein durchlaufender Posten ist. Darüber hinaus gibt es spezielle Stromtarife für Wärmepumpen, die deutlich günstiger als die normalen Strompreise sind, sodass auch die Mieter davon profitieren. Nur zu den Zeiten, in denen nicht der gesamte PV-Strom von den Mietern abgenommen werden kann, sollte er zur Deckung des Wärmepumpenbedarfs eingesetzt werden.

Im Ergebnis ist es trotz allem sinnvoll, im Mehrfamilienhaus eine PV-Anlage und eine Wärmepumpe zu installieren. Sowohl aus wirtschaftlicher als aus energetischer Sicht ist die Gesamtbilanz entscheidend.

Der PV-Ertrag wird vorrangig als Mieterstrom bzw. im GGV verkauft und refinanziert für den Inhaber die Investition, während er für die Mieter die Stromkosten senkt. Die Wärmepumpe senkt für den Mieter die Heizkosten, während die Mieten in etwa in gleicher Dimension steigen, womit der Vermieter die Wärmepumpe finanziert.

Die Mieter profitieren am Ende von höherem Wohnkomfort, insgesamt leicht sinkenden oder gleichbleibenden Kosten und vor allem von zukünftig stabilen, nicht weiter steigenden Energiepreisen. Der Vermieter profitiert fünffach von der Investition:

• durch steigende Mieteinnahmen,
• durch Erlöse durch den PV-Strom-Verkauf,
• Steuerersparnisse,
• niedrigere CO²-Steuern und
• einem Wertzuwachs der Immobilie.

Auch für die energetische Bilanz des Mehrfamilienhauses ist die Kombination sehr sinnvoll und leistet einen großen Beitrag für den Klimaschutz. Der Bedarf für externen Strom für das Mehrfamilienhaus sinkt dank der PV-Anlage deutlich. Durch die Wärmepumpe wird der Bedarf an Öl und Gas auf null gesenkt, während der Strombedarf leicht steigt.

Für den Einbau einer Wärmepumpe in ein Mehrfamilienhaus sind meist keine umfangreichen Sanierungen notwendig. Oft reicht es, einzelne Punkte wie Heizflächen, Vorlauftemperaturen oder die Hydraulik zu optimieren, damit die Anlage effizient arbeiten kann. Wenn ohnehin eine größere Sanierung ansteht, sollte sie jedoch vor dem Einbau der Wärmepumpe erfolgen, da eine verbesserte Dämmung und moderne Fenster den Heizbedarf deutlich senken und eine kleinere, günstigere Wärmepumpe ermöglichen. Entscheidend ist, die Maßnahmen in einer sinnvollen Reihenfolge zu planen – so vermeiden Eigentümer unnötige Mehrkosten und stellen sicher, dass die Wärmepumpe langfristig wirtschaftlich betrieben wird.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt klare Pflichten für den Heizungstausch vor, zum Beispiel die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen sowie die Austauschpflicht alter Öl- und Gasheizungen. Zusätzlich können Sonden und manchmal auch Erdkollektoren für Sole-Wasser-Systeme genehmigungspflichtig sein. Auch Förderprogramme haben feste Fristen, die eingehalten werden müssen. Wer rechtzeitig plant, sichert sich nicht nur Zuschüsse, sondern vermeidet auch Verzögerungen bei der Umsetzung.

Ein häufiger Fehler ist eine falsche Größe der Wärmepumpe. Eine zu klein ausgelegte Wärmepumpe deckt den Bedarf zwar mithilfe eines Heizstabs, verursacht dadurch aber höhere Stromkosten und mehr Verschleiß. Eine zu große Anlage verbraucht durch häufiges Takten unnötig Strom und ihre Lebensdauer wird dadurch verkürzt. Eine fundierte Heizlastberechnung durch einen Heizungsbauer oder Energieberater ist daher unverzichtbar. Sie zeigt genau, welche Leistung das System braucht, und sorgt für eine effiziente und wirtschaftliche Auslegung.

Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser im Bestand sind keine Utopie mehr, sie sind Realität und heute bereits der Standard. Sie sind die wirtschaftlichste Lösung, bieten Rechtssicherheit und sind technisch ausgereift. Durch Wärmepumpen wird der Gebäudewert gesteigert, Investitionskosten können auf Mieten umgelegt und steuerlich geltend gemacht werden, Energiekosten für die Bewohner sinken und sie machen unabhängig von immer teureren fossilen Energien. 

Wer jetzt handelt, profitiert doppelt: von hohen Förderquoten und von Planungssicherheit für die nächsten Jahrzehnte. Der Klima Coach begleitet Eigentümer und Verwaltungen bei Analyse, Strategie und Umsetzung – von der ersten Einschätzung über den individuellen Sanierungsfahrplan bis hin zur Fördermittelberatung. So wird der Umstieg nicht zum Risiko, sondern zur Investition mit klaren Vorteilen.